Taşınmaz Satışında Güvenli Ödeme Sistemi: Yeni Dönem ve Hukuki İnceleme

Ticaret Bakanlığı'ndan Basın Açıklaması ve Düzenlemenin Gerekçesi

Ülkemizde, taşınmaz satışlarında satış bedeli genellikle elden ödenmektedir. Bu durum kayıt dışı işlemlere, alıcı ve satıcı taraflar açısından ödememe ihtilaflarına yol açabilmekte, işlemlerde güvensizlik yaratmakta, tarafların yüksek meblağda nakit taşımasına neden olmakta ve paranın çalınması gibi ciddi riskleri ortaya çıkarmaktadır.

Bu çerçevede; taşınmaz satışlarında tarafların dolandırıcılık ve hırsızlık riskine maruz kalmaması, kayıt dışılığın azaltılması ve para transferinin güvenli bir ortamda gerçekleştirilmesi amaçları doğrultusunda, Ticaret Bakanlığı tarafından Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te kapsamlı bir değişikliğe gidilmiştir.

Söz konusu sistemin zamanında ve eksiksiz şekilde uygulamaya alınabilmesi için Ticaret Bakanlığımız ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) iş birliğinde teknik çalışmalara başlanmıştır.

Yönetmelik Değişikliği Neleri Kapsıyor?

(29 Nisan 2026 Tarihli Resmi Gazete - Sayı: 33238)

Yönetmeliğe eklenen “Ödeme Sistemi” başlıklı yeni madde ile gayrimenkul alım satımında kurallar yeniden yazılmıştır. Öne çıkan değişiklikler şunlardır:

• Zorunlu Sistem Kullanımı: Taşınmaz satışlarında ödemenin nakit, havale, EFT veya Bakanlıkça belirlenen diğer yöntemlerle yapılması halinde satış bedeli, taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayacak Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden ödenecektir.

• Kredi Dışı Ödemeler: Taşınmaz satış bedelinin kredi ile karşılanan kısmı dışında kalan ödemeler için de bu ödeme sistemi kullanılacaktır.

• Hizmet Bedelinin Tahsili: Sistem üzerinden yapılan işlemlerde bir kullanım bedeli alınacak ve bu bedel satıcıya aktarılacak taşınmaz satış bedelinden mahsup edilecektir.

• Özel Komisyon Kurulması: Ödeme sistemine ilişkin teknik takip, sorunların tespiti ve çözüm önerilerinin geliştirilmesi için Ticaret Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı temsilcilerinden oluşan bir komisyon kurulacaktır.

• Yürürlük Tarihi: Düzenlemeye göre, 1 Temmuz 2026 tarihine kadar yapılacak taşınmaz satışlarında ödeme sisteminin kullanılması zorunlu olmayacaktır. Ticaret Bakanlığı bu tarihi üç aya kadar uzatma yetkisine sahiptir.

Yeni Düzenlemenin Amacı ve Beklenen Faydaları

Taşınmaz satışlarında; alıcı ve satıcıya hukuki güvence sağlama, hırsızlık ve dolandırıcılık gibi toplumsal huzur ve güveni bozan eylemlerin önlenmesi ile kayıt dışılığın engellenmesi amacıyla zorunlu hale getirilen sistemin temel hedefleri şunlardır:

• A) Elden Ödeme Devrinin Kapanması: Düzenlemenin yürürlük tarihinden itibaren ödemeler elden nakit olarak yapılamayacaktır. Amaç taraflar arasındaki güven sorununu çözmek ve hakları korumaktır.

• B) Yürürlük Takvimi: Yeni düzenleme 1 Temmuz 2026 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek olup, taşınmaz satış bedellerinin "Güvenli Ödeme Sistemi" üzerinden yapılması zorunlu hale gelecektir.

• C) Eş Zamanlı İfa Güvencesi: Paranın ödenmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi aynı anda (eş zamanlı) gerçekleşecektir. Bu yolla hile ve dolandırıcılığın önüne geçilecek; satıcının alacağı ile alıcının malik sıfatını iktisabı güvence altına alınacaktır.

• D) Uzatma Yetkisi: Ticaret Bakanlığı, sistemdeki olası aksaklık ve eksikliklerin giderilmesi amacıyla uygulama süresini üç ay uzatma yetkisine sahip olacaktır.

• E) Kurumlar Arası Entegrasyon: Sistemin sorunsuz çalışması için Ticaret Bakanlığı ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ortak teknik altyapı çalışmaları yürütecektir.

• F) Toplumsal Barış ve Güven: Yeni sistem, emlak sektöründe ihtilafların önlenmesini sağlayarak ticari güveni tesis edecektir.

Hukuki Değerlendirmemiz: Satıcıya Yüklenen Haksız Külfet ve İptal Davası Riski

Yönetmelikte yer alan ve güvenliği sağlamayı hedefleyen bu sistemin işleyişine dair bir hüküm, ciddi hukuki tartışmaları beraberinde getirmektedir.

Yönetmelikteki; "Sistem üzerinden yapılan işlemlerde kullanım bedeli alınacak ve bu bedel satıcıya aktarılacak taşınmaz satış bedelinden mahsup edilecek" şeklindeki düzenleme, kanaatimizce "Özel Hukuktaki Fedakârlığın Denkleştirilmesi" ilkesine açıkça aykırıdır.

Kullanım bedeli adı altında alınacak ücretin tamamının yalnızca satış bedelinden mahsup edilerek (yani sadece satıcıdan) tahsil edilmesi, satıcı aleyhine ve alıcı lehine haksız bir külfet yaratmaktadır. Bu eksikliğin, bedelin alıcı ve satıcıya eşit şekilde paylaşılarak yarı oranında tahsil edilmesi şeklinde düzeltilmesi, Fedakarlığın Denkleştirilmesi İlkesi'ne çok daha uygun olacaktır.

Mecelle Kuralı ve Kamu Külfetlerinde Eşitlik

Bu husus aynı zamanda kamu külfetleri karşısında eşitlik ilkesine de aykırıdır. Mecelle'de yer alan "Mazarrat Menfaat Mukabelesindedir" hükmü; zararın menfaatin karşılığı olduğunu, bir şeyden faydalananın ondan ortaya çıkabilecek zararlara (veya masraflara) da katlanması gerektiğini ifade eder.

Mecelle'deki bu kadim ilke ile modern hukuktaki "Fayda-Külfet Dengesi", tarafların taşınmaz satışında elde edecekleri güven ve fayda karşılığında masraflara da eşit şekilde katlanmalarını gerektirmektedir. Dolayısıyla sistem işlem bedelinin alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaştırılması elzemdir.

Belirtmek isteriz ki; Yönetmelikteki bu tek taraflı tahsilat düzenlemesi, ilerleyen süreçte Danıştay veya İdari Yargı mercileri nezdinde bir İptal Davasına konu olma ihtimalini güçlü şekilde barındırmaktadır.