Taşınmaz Satış Vaadi — Noter Şartı ve Tapuya Şerh

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk hukuk sisteminde gayrimenkul alım-satım işlemlerinin ön aşamasını oluşturan ve taraflara ileride belirli bir taşınmazın satışını gerçekleştirme yükümlülüğü yükleyen önemli bir hukuki araçtır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi, satış vaadi sözleşmesinin hukuki çerçevesini belirler. Bu makalede taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tanımı, şekil şartı, noter düzenleme zorunluluğu, tapuya şerh, cebri tescil, ifa davası ve uygulamadaki sorunları kapsamlı biçimde ele alacağız.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin veya her ikisinin ileride belirli bir taşınmazın satış sözleşmesini yapma borcu altına girdiği ön sözleşmedir. TBK m.29 uyarınca bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir ve tarafları bağlar. Satış vaadi, asıl satış sözleşmesinden farklı olarak, doğrudan mülkiyet devri sonucu doğurmaz; taraflara yalnızca ileride satış sözleşmesi yapma borcu yükler.

Satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı niteliktedir. Bu sözleşme ile taraflar birbirlerine karşı kişisel (şahsi) bir hak elde ederler. Sözleşmenin yapılması ile taşınmazın mülkiyeti devredilmiş olmaz; alıcı yalnızca satıcıdan tapu devri yapılmasını talep etme hakkını kazanır. Bu hak, kural olarak yalnızca sözleşmenin karşı tarafına yöneltilebilir ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Ancak tapuya şerh verilmesi halinde bu hak, ayni etkili bir hak haline gelir.

Satış vaadi sözleşmesi, tek tarafa borç yükleyen veya iki tarafa borç yükleyen bir yapıda olabilir. Tek taraflı satış vaadinde yalnızca bir taraf (genellikle satıcı) satış yapma borcu altına girerken, çift taraflı satış vaadinde hem satıcı satma hem de alıcı satın alma borcu altına girer. Uygulamada genellikle karşılıklı (çift taraflı) satış vaadi sözleşmeleri tercih edilmektedir.

Noter Düzenleme Zorunluluğu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Bu zorunluluk, TBK m.29/2 hükmünden ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu m.60/3 ve m.89 hükümlerinden kaynaklanmaktadır. Kanun, asıl sözleşme için öngörülen şekil şartını ön sözleşme için de aramaktadır. Taşınmaz satışı resmi şekle tabi olduğundan, satış vaadi de resmi şekle (düzenleme şekline) tabidir.

Düzenleme şeklinde yapılma zorunluluğu, noterin belgeyi bizzat hazırlaması, taraflara okuması, onaylarını alması ve belgeyi mühürlemesi anlamına gelir. Onaylama (tasdik) şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir. Yargıtay bu konuda tutarlı içtihat oluşturmuş ve onaylama şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin kesin hükümsüz olduğunu belirtmiştir.

Şekle aykırılığın yaptırımı kesin hükümsüzlüktür. TBK m.12 uyarınca kanunda öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler kesin hükümsüz olup, taraflardan herhangi biri bu hükümsüzlüğü yargılamanın her aşamasında ileri sürebilir. Hâkim de şekle aykırılığı resen (kendiliğinden) dikkate alır. Kesin hükümsüz bir sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılamaz.

Ancak TMK m.2 dürüstlük kuralı çerçevesinde, şekle aykırılığın ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği istisnai durumlar Yargıtay tarafından da kabul edilmektedir. Bu durumlar oldukça sınırlı olup, her somut olayın koşullarına göre değerlendirilmektedir.

Satış Vaadi Sözleşmesinin İçeriği ve Esaslı Unsurları

Geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde bulunması gereken esaslı unsurlar şunlardır:

Taşınmazın Belirlenmesi: Sözleşmeye konu taşınmaz, tereddüde yer vermeyecek şekilde açıkça belirlenmelidir. Taşınmazın il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel ve pafta numarası gibi tapu kayıt bilgileri sözleşmede yer almalıdır. Taşınmazın belirsiz bırakılması, sözleşmenin geçerliliğini etkiler.

Satış Bedeli: Satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin belirli veya belirlenebilir olması zorunludur. Bedelin hiç belirlenmemiş olması halinde sözleşme geçersiz sayılır. Ancak bedelin ileride belirlenecek objektif kriterlere bağlanması (örneğin bilirkişi tespiti, piyasa değeri gibi) mümkündür.

Tarafların Kimlik Bilgileri: Satıcı ve alıcının kimlik bilgileri (ad-soyad, T.C. kimlik numarası, adres) sözleşmede eksiksiz olarak yer almalıdır.

Satış Vaadi İradesi: Tarafların ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapma iradelerinin açıkça ortaya konması gerekir. Sözleşmede satışın ne zaman gerçekleştirileceğine ilişkin bir süre belirlenebileceği gibi, süre belirlenmemesi de mümkündür.

Ödeme Koşulları: Satış bedelinin ne zaman ve nasıl ödeneceği (peşin, taksitli, vadeli vb.) sözleşmede belirtilmelidir. Taksitli ödeme planı uygulanacaksa, taksit miktarları ve ödeme tarihleri ayrıntılı biçimde yazılmalıdır.

Tapuya Şerh Verilmesi ve Hukuki Sonuçları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, TMK m.1009 hükmüne dayanmaktadır. Bu maddeye göre arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi ve bağışlama vaadi gibi kişisel haklar, tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh, kişisel hakkı ayni etkili hale getirerek, hak sahibinin taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı da hakkını ileri sürebilmesini sağlar.

Tapuya şerh verilmesi için satış vaadi sözleşmesinin taraflarından birinin (veya her ikisinin) tapu müdürlüğüne başvurması gerekmektedir. Başvuruda noter tarafından düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin aslı veya noter onaylı sureti ibraz edilir. Tapu müdürlüğü, şerhi tapu kütüğüne işler ve bu tarihten itibaren şerh hüküm doğurur.

TMK m.1009/2 uyarınca şerh, kural olarak şerh tarihinden itibaren 5 yıl süreyle geçerlidir. Bu süre içinde asıl satış sözleşmesinin yapılması veya mahkeme kararı ile tescil sağlanması gerekir. 5 yıllık sürenin dolmasıyla şerh kendiliğinden hükmünü yitirir ve tapu müdürlüğü tarafından resen silinebilir. Ancak 5 yıllık süre dolmadan önce tarafların şerhin yenilenmesi konusunda anlaşması veya mahkeme kararıyla sürenin uzatılması mümkün değildir; bu süre kesin niteliktedir.

Şerhin en önemli hukuki sonucu, taşınmazın şerh tarihinden sonra üçüncü kişilere devredilmesi halinde, alıcının hakkını yeni malike karşı da ileri sürebilmesidir. Şerh bulunmayan satış vaadi sözleşmelerinde ise alıcının hakkı yalnızca satıcıya karşı kişisel bir alacak hakkı niteliğindedir ve taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez.

Cebri Tescil (Mahkeme Kararı ile Tescil)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen satıcının tapu devrini gerçekleştirmemesi halinde, alıcının başvurabileceği en önemli hukuki yol cebri tescildir. TMK m.716 uyarınca mülkiyetin kazanılmasını sağlayan bir hukuki sebebin bulunmasına rağmen taşınmazın kendi adına tescili yapılmayan kişi, tescili engeleyen kişiye karşı tescile zorlama davası açabilir.

Cebri tescil davası (tapu iptali ve tescil davası), satış vaadi sözleşmesine dayanan alıcının, mahkemeden satıcı adına olan tapu kaydının iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep ettiği bir eda davasıdır. Bu davanın açılabilmesi için şu koşulların bir arada bulunması gerekir:

Geçerli Bir Satış Vaadi Sözleşmesi: Sözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmış olması gerekir. Şekle aykırı sözleşmeye dayanılarak cebri tescil talep edilemez.

Satış Bedelinin Ödenmiş Olması: Alıcının sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini tamamen ödemiş olması veya ödemeye hazır olduğunu kanıtlaması gerekir. Kısmi ödeme halinde, kalan bedelin depo edilmesi talep edilebilir.

Taşınmazın Hâlâ Satıcı Adına Kayıtlı Olması: Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmiş olması halinde, satıcıya karşı cebri tescil davası açılamaz. Ancak tapuya şerh verilmişse, üçüncü kişiye karşı da dava açılabilir.

Zamanaşımı: Satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar TBK m.146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı, sözleşmede kararlaştırılan ifa tarihinden itibaren işlemeye başlar.

İfa Davası ve Tazminat

Satıcının satış vaadi sözleşmesini ifa etmemesi (tapu devrini yapmaması) halinde alıcının iki temel seçeneği bulunmaktadır: aynen ifa (cebri tescil) talebi veya tazminat talebi.

Aynen ifa talebi, yukarıda açıklanan cebri tescil davasıyla gerçekleştirilir. Bu davada mahkeme, satıcı adına olan tapu kaydının iptaline ve taşınmazın alıcı adına tesciline karar verir. Mahkeme kararı, tapu müdürlüğüne ibraz edilerek tescil işlemi gerçekleştirilir.

Tazminat talebi ise TBK m.112 (borca aykırılıktan doğan sorumluluk) kapsamında ileri sürülür. Alıcı, satıcının sözleşmeyi ihlal etmesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini talep edebilir. Tazminat kapsamına müspet zarar (sözleşmenin ifa edilseydi elde edilecek menfaat) ve menfi zarar (sözleşmeye güvenilerek yapılan masraflar) dahil olabilir.

Uygulamada alıcıların sıklıkla karşılaştığı bir sorun, taşınmazın satış vaadi sözleşmesinden sonra değer kazanması ve satıcının daha yüksek bedelle üçüncü kişiye satmayı tercih etmesidir. Bu durumda tapuya şerh verilmemişse, alıcı taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişiden geri alamaz; yalnızca satıcıdan tazminat talep edebilir. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh ettirilmesinin önemi bir kez daha ortaya çıkmaktadır.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi çeşitli nedenlerle sona erebilir:

İfa ile Sona Erme: Asıl satış sözleşmesinin yapılması ve tapu devrinin gerçekleştirilmesiyle satış vaadi sözleşmesi amacına ulaşmış olur ve sona erer.

Tarafların Anlaşmasıyla Fesih: Taraflar, karşılıklı anlaşarak satış vaadi sözleşmesini her zaman feshedebilirler (ikale). Fesih halinde tarafların birbirlerine karşı yükümlülükleri sona erer.

Zamanaşımı: TBK m.146 uyarınca satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Zamanaşımı süresinin dolmasıyla alıcının cebri tescil hakkı zamanaşımına uğrar.

İfa İmkânsızlığı: Taşınmazın kamulaştırılması, depremde yıkılması gibi nedenlerle ifanın imkânsız hale gelmesi durumunda sözleşme sona erer. Bu durumda borçlunun kusuru yoksa TBK m.136 uyarınca borç sona erer.

Sözleşmeden Dönme: Taraflardan birinin sözleşmeyi ihlal etmesi halinde, diğer taraf TBK m.123-126 hükümlerine göre sözleşmeden dönebilir. Dönme halinde taraflar aldıklarını iade etmekle yükümlüdür.

Satış Vaadi ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İlişkisi

Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmeleriyle sıklıkla bir arada kullanılmaktadır. Arsa sahibi, müteahhide belirli arsa paylarını devretme vaadinde bulunurken; müteahhit de bina inşa ederek belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etme borcu altına girer.

Bu tür karma sözleşmelerde satış vaadi unsuru, arsa paylarının müteahhide devredilmesi vaadini içerdiğinden, sözleşmenin tamamının noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Onaylama şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, satış vaadi unsuru nedeniyle geçersizdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi de mümkündür. TMK m.1009 kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapuya şerh verilebilir ve bu şerh, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.

Yabancıların Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapması

Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinmesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 ve ilgili mevzuatla düzenlenmiştir. Yabancı gerçek kişilerin satış vaadi sözleşmesi yapabilmesi için, satın almak istedikleri taşınmazın bulunduğu ülke ile Türkiye arasında karşılıklılık koşulunun sağlanması veya Bakanlar Kurulu (Cumhurbaşkanlığı) kararıyla izin verilmiş olması gerekir.

Yabancı uyruklu kişilerin noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi yapabilmesi için pasaportun noter tasdikli tercümesi, yeminli tercüman bulundurulması ve gerekli askeri yasak bölge izinlerinin alınmış olması gerekmektedir. Ayrıca yabancı gerçek kişilerin Türkiye genelinde edinebilecekleri toplam taşınmaz alanı 30 hektarla sınırlandırılmıştır.

Yargıtay Kararları Işığında Satış Vaadi

Yargıtay, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi konusunda zengin bir içtihat birikimine sahiptir. Öne çıkan kararlardan bazıları şunlardır:

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğunu, onaylama şeklinde yapılan sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu ve bu sözleşmeye dayanılarak cebri tescil talebinde bulunulamayacağını belirtmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, satış bedelinin tamamen ödenmediği hallerde cebri tescil talebinin kural olarak kabul edilemeyeceğini, ancak kalan bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi koşuluyla tescile karar verilebileceğini hükme bağlamıştır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, tapuya şerh verilen satış vaadi sözleşmesinin 5 yıllık şerh süresinin kesin nitelikte olduğunu, sürenin dolmasıyla şerhin kendiliğinden hükmünü yitirdiğini ve tapu müdürlüğü tarafından resen silinebileceğini karara bağlamıştır.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak haklarının 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, zamanaşımının ifa tarihinden itibaren işlemeye başladığını, ifa tarihi belirlenmemişse sözleşme tarihinden itibaren hesaplanacağını belirtmiştir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılırken uygulamada dikkat edilmesi gereken önemli hususlar şunlardır:

Sözleşmenin mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerektiği unutulmamalıdır. Adi yazılı veya onaylama şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir ve hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.

Alıcının, sözleşme yapıldıktan hemen sonra tapuya şerh verdirmesi büyük önem taşır. Şerh, alıcının hakkını güvence altına alır ve taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi halinde alıcının hakkını yeni malike karşı da ileri sürmesini sağlar.

Satış bedelinin ödeme koşullarının sözleşmede açıkça belirlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkları önler. Taksitli ödemelerde her taksitin tutarı, vadesi ve ödeme yeri belirtilmelidir.

Taşınmaz üzerinde takyidat (ipotek, haciz, şerh vb.) bulunup bulunmadığının sözleşme öncesinde araştırılması gerekir. Takyidatlı bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkündür; ancak takyidatın kaldırılması sorumluluğunun kime ait olduğu sözleşmede belirtilmelidir.

5 yıllık şerh süresinin kesin nitelikte olduğu dikkate alınarak, asıl satış sözleşmesinin bu süre içinde yapılması planlanmalıdır. Sürenin dolması halinde şerh hükmünü yitirir ve alıcının hakkı yalnızca kişisel alacak hakkına dönüşür.

Sık Sorulan Sorular

Son not: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut hukuki sorunlarınız için mutlaka bir avukata danışmanızı tavsiye ederiz.