Kentsel Dönüşüm Şartları ve "Yarısı Bizden" Kampanyası Hukuki Rehberi

Türkiye’nin aktif bir deprem kuşağında yer alması, eski ve dayanıksız yapı stokunun hızla yenilenmesini zorunlu kılmaktadır. Bu yenilenme sürecinin hukuki temelini oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülkiyet hakları ile kamu güvenliği arasındaki dengeyi kuran en önemli mevzuattır. Son dönemde gündeme gelen "yarısı bizden kampanyası nedir" sorusu ve kentsel dönüşüm şartları, arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki ilişkileri yeniden şekillendirmiştir.

Kentsel dönüşüm süreçleri; riskli yapı tespiti itiraz mekanizmalarından, kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi süreçlerine ve kentsel dönüşüm kira yardımı ödeneklerine kadar oldukça detaylı usul kurallarına tabidir. Malgır Hukuk Bürosu olarak bu kapsamlı rehberde, 6306 sayılı Kanun ve ilgili Uygulama Yönetmeliği ışığında hak sahiplerinin izlemesi gereken yolları, devlet desteklerini ve uyuşmazlıkların çözüm yöntemlerini adım adım inceliyoruz.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Kentsel Dönüşüm Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşümün ana amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri teşkil etmektir. Kanun koyucu, bu amaca ulaşmak için mülkiyet hakkına belirli müdahalelerde bulunma yetkisini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına, ilgili İdarelere ve kentsel dönüşüm projelerini doğrudan sahada yürüten üst idari merci olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tanımıştır.

Bir gayrimenkulün 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüştürülebilmesi için öncelikle "riskli yapı" veya "riskli alan" statüsünde olması gerekir. Riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder. Bu tespitin yapılması, kanunun sunduğu kira yardımı, vergi ve harç muafiyetleri gibi avantajlardan yararlanmanın ilk şartıdır.

Kentsel dönüşüm sürecinde kanunun tanıdığı başlıca muafiyetler şunlardır:

• Noter harçları, tapu ve kadastro harçları ile belediyelerce alınan bazı harçlardan muafiyet sağlanır.

• Düzenlenecek kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisinden ve veraset ve intikal vergisinden istisna tutulur.

• Gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Nedir ve Görevleri Nelerdir?

Makalemizde ve kentsel dönüşüm uygulamalarında sıkça karşınıza çıkan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerini, riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı tespitlerini, yıktırma, planlama ve dönüştürme projelerini Türkiye genelinde bizzat yürüten, denetleyen ve organize eden yetkili özel bütçeli idari organdır.

Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı; riskli yapı tespit raporlarını denetlemeye, kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarını lisanslandırmaya, sözleşmelerin resen feshine ihtar çekmeye ve riskli binaların tahliye ile yıkım süreçlerini mülki idare amirleri vasıtasıyla kolluk kuvveti marifetiyle resen ikmal etmeye tam yetkilidir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde nihai idari kararlar ve hibe/kredi onayları bu Başkanlık bünyesinde karara bağlanır.

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır ve Karara İtiraz Süreçleri Nelerdir?

Dönüşüm sürecinin en kritik aşaması yapının riskli olup olmadığının hukuken ve teknik olarak kesinleşmesidir. Riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır. Bu tespit işlemi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir.

Tespit süreci ve riskli yapı tespiti itiraz mekanizması şu adımlarla ilerler:

• Tespit ve Tapuya Bildirim: Tespit edilen riskli yapılar, en geç on iş günü içinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

• Tebligat ve İlan Süreci: Yapı sahiplerine şahsen tebligat yerine geçmek üzere; tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on fingers beş gün süre ile ilan edilir.

• İtiraz Hakkı: Muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmış ise İdareye bir dilekçe ile itiraz edilebilir.

• İtirazın İncelenmesi: Bu itirazlar; üniversitelerce görevlendirilecek dört öğretim üyesi ve Başkanlık teşkilatında görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen yedi üyeli teknik heyetler tarafından incelenip kesin olarak karara bağlanır.

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya süresinde itiraz edilmemesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. Bu aşamada maliklere, yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.

"Yarısı Bizden" Kampanyası Nedir? (Hibe ve Kredi Destekleri)

Vatandaşların güvenli konutlara erişimini kolaylaştırmak amacıyla başlatılan "Yarısı Bizden" kampanyası, inşaat maliyetlerinin ciddi bir kısmının devlet tarafından hibe ve düşük faizli kredi olarak karşılanmasını hedefleyen bir destek modelinizdir. Kentsel dönüşüm şartları kapsamında yapılarını yenilemek isteyen malikler, bu kampanya ile ekonomik yüklerini hafifletmektedir.

6306 sayılı Kanun çerçevesinde, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine yapım için mali yardım sağlanabilir. Yapım için yapılacak bu mali yardımın, hibe miktarlarının ve kredi süreçlerinin usul ve esasları doğrudan Cumhurbaşkanınca belirlenir. Kampanya onayları ve hibe dağıtımları kentsel dönüşüm projeleri özel hesabı üzerinden Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonunda yürütülür.

Kira Yardımı ve Taşınma Destekleri

Kentsel dönüşüm sürecinde yapılarını tahliye eden vatandaşların barınma ihtiyaçlarının karşılanması yasal bir zorunluluktur. Anlaşma ile tahliye edilen yapılardaki hak sahiplerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren aylık kira yardımı yapılabilir.

Kira yardımı uygulamasına dair kanuni kurallar şunlardır:

• Süreler: Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ise kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir.

• Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Yapıda kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar defaten (tek seferde) kira yardımı yapılabilir. Sınırlı ayni hak sahiplerine ise beş katı kadar defaten kira yardımı ödenir.

• Faiz Desteği Seçeneği: Bankalardan kullanılacak kentsel dönüşüm kredilerine dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Ancak aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği aynı anda uygulanamaz; yalnızca birinden faydalanılabilir.

Salt Çoğunluk Kuralı ve Azınlık Paylarının Açık Artırmayla Satışı

Hukuk sistemimizde geçmişte kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi süreçlerini tıkayan üçte iki (2/3) çoğunluk kuralı, mülkiyet haklarının korunması ve kentsel dönüşümün hızlandırılması amacıyla 6306 sayılı Kanunda yapılan değişiklikle "salt çoğunluk" olarak güncellenmiştir.

Mevcut yasal düzenlemeye göre; riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce veya sonra, parselin kat karşılığı veya hasılat paylaşımı usulleri ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (yüzde 50+1) ile karar verilir.

Ekusursuz işleyen bu süreçte salt çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklerin hisseleri şu şekilde işleme tabi tutulur:

• Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif, karara katılmayan maliklere noter vasıtasıyla veya muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir.

• Bildirilen tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

• Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli yapılarda yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılıncaya kadar açık artırma işlemi tekrarlanır.

Kentsel Dönüşümde Müteahhidin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi

Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık rastlanan uyuşmazlıklardan biri, inşaat şirketlerinin taahhütlerini zamanında yerine getirmemesi (temerrüde düşmesi) durumudur. Hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, mağduriyetlerin önüne geçmek amacıyla belirli şartlar altında idari yoldan resen feshedilebilmektedir.

Uygulama Yönetmeliği ve Kanun uyarınca sözleşmenin feshedilebilmesi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınması ve şu iki şarttan birinin gerçekleşmesi gerekir:

• İşe Başlanmaması: Maliklerle anlaşma sağlanmasından sonra, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması.

• İnşaatın Durdurulması: Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş olması ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması.

Bu şartların varlığı halinde malikler Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya İdareye başvurarak durumun tespitini isterler. Yapılan incelemede haklılık saptanırsa müteahhide otuz gün süre verilerek ihtar çekilir. Bu ihtara rağmen işe başlanmaması veya devam edilmemesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri ise müteahhit tarafından geri talep edilemez.

Kentsel dönüşüm süreci, arsa sahiplerinin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen ve telafisi imkânsız hukuki sonuçlar doğurabilen teknik bir süreçtir. Gerek riskli yapı tespitlerine karşı yapılacak usuli itirazlarda gerekse müteahhitlerle imzalanacak inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve feshi aşamalarında profesyonel bir hukuki destek almak, yaşanabilecek hak kayıplarını engellemenin yegâne yoludur.