Kentsel Dönüşüm Hakları — 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahipliği

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile düzenlenen ve riskli yapıların yıkılarak yerine depreme dayanıklı yeni yapılar inşa edilmesini amaçlayan bir süreçtir. Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması nedeniyle kentsel dönüşüm, hem can güvenliği hem de kentsel gelişim açısından büyük önem taşımaktadır. Bu makalede, riskli yapı tespiti, hak sahipliği, 2/3 çoğunluk kararı, kira yardımı, itiraz yolları ve dönüşüm sürecinin tüm aşamaları ele alınmaktadır.

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nun Amacı ve Kapsamı Nedir?

6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulmasını amaçlar. Kanun, riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı olmak üzere üç temel kavram üzerinden işlemektedir.

Kanunun kapsamına riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları girmektedir. Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi taşıyan yapıdır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen alandır. Rezerv yapı alanı ise kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere ayrılan alanlardır.

6306 sayılı Kanun, Anayasa'nın 17. maddesinde düzenlenen yaşam hakkı ve 56. maddesinde düzenlenen sağlıklı çevrede yaşama hakkı temelinde, deprem riskine karşı vatandaşların can güvenliğini sağlamayı hedeflemektedir. Kanun, 2012 yılında yürürlüğe girmiş olup çeşitli değişikliklerle güncellenmiştir. En son yapılan değişikliklerle 2/3 çoğunluk oranı salt çoğunluğa indirilmiştir [DOĞRULANMALI].

Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlar aracılığıyla yapılır. Herhangi bir kat maliki veya kanuni temsilcisi, tek başına başvurarak riskli yapı tespiti yaptırabilir; diğer maliklerin onayı gerekmez.

Riskli yapı tespiti için lisanslı kuruluşlar, yapının taşıyıcı sistem elemanlarından karot numuneleri alarak beton dayanım testleri yapar, donatı kontrolü gerçekleştirir ve yapının genel durumunu inceler. Elde edilen veriler, güncel deprem yönetmeliği hükümlerine göre değerlendirilerek yapının riskli olup olmadığı tespit edilir. Tespit raporu Bakanlığa veya ilgili idareye sunulur.

Riskli yapı tespitinin maliyeti, yapının büyüklüğüne ve bağımsız bölüm sayısına göre değişmektedir. Ortalama olarak bağımsız bölüm başına 1.000 ila 5.000 TL arasında bir maliyet söz konusu olabilir [DOĞRULANMALI]. Bu maliyet, tespit yaptıran kat maliki tarafından karşılanır; ancak yapının riskli çıkması halinde ortak gider olarak paylaştırılabilir.

Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu ildeki çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğü bünyesindeki teknik heyete itiraz edilebilir. İtiraz, tespit raporundaki teknik verilerin hatalı olduğuna dair somut gerekçelere dayanmalıdır ve itiraz süresince yıkım işlemi durur.

Teknik heyet, itirazı inceleyerek gerekli gördüğü hallerde yerinde inceleme yapabilir ve yeni numuneler alabilir. İtirazın reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. İtirazın kabul edilmesi halinde ise yapı riskli yapı listesinden çıkarılır. Teknik heyetin kararına karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

İdare mahkemesinde açılan iptal davasında, bilirkişi incelemesi yaptırılarak yapının gerçekten riskli olup olmadığı bağımsız uzmanlar tarafından değerlendirilir. Mahkeme, teknik heyetin kararının hukuka uygun olup olmadığını denetler. Yürütmenin durdurulması talep edilebilir; bu talebin kabulü halinde yıkım süreci dava sonuçlanana kadar durur.

Kentsel Dönüşümde 2/3 Çoğunluk Kararı Nasıl Alınır?

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda yeniden yapım kararı, arsa payı bakımından üçte iki çoğunlukla alınır. Bu çoğunluk sağlanamazsa acele kamulaştırma yoluna başvurulabilir. Karara katılmayan maliklerin payları, anlaşan maliklere veya üçüncü kişilere satılabilir.

2/3 çoğunluk hesaplamasında arsa payı esas alınır. Kat maliklerinin sayısı değil, sahip oldukları arsa payı toplamı belirleyicidir. Örneğin, 10 bağımsız bölümden oluşan bir yapıda 7 malik onay verse bile, bu maliklerin arsa payı toplamı üçte ikiyi bulmuyorsa çoğunluk sağlanmamış sayılır. Arsa paylarının hatalı belirlenmiş olduğu iddia ediliyorsa, öncelikle arsa payı düzeltim davası açılması gerekebilir.

Karara katılmayan kat maliklerine, anlaşan maliklerin kararı noter aracılığıyla tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde karara katılmaları için süre verilir. Bu süre içinde karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç bedel üzerinden önce anlaşan maliklere teklif edilir. Anlaşan malikler satın almak istemezse, Bakanlık tarafından tespit edilen rayiç bedel üzerinden üçüncü kişilere satış yapılır.

Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği Kimlere Aittir?

Kentsel dönüşümde hak sahipliği, riskli yapıda bağımsız bölüm maliki olan kişilere aittir. Tapu kaydında malik olarak görünen kişiler hak sahibidir. Kiracılar hak sahibi değildir ancak kira yardımı ve taşınma masrafı gibi desteklerden yararlanabilirler.

Hisseli mülkiyette tüm hissedarlar hak sahibidir ve her hissedar payı oranında yeni yapıdan bağımsız bölüm alma hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip kat malikleri, her bağımsız bölüm için ayrı hak sahipliğine sahiptir. İntikalı yapılmamış miras taşınmazlarında, mirasçılar hak sahibi olup öncelikle intikal işleminin tamamlanması gerekmektedir.

Yapıda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bulunan kişiler de kanun kapsamında korunmaktadır. 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği uyarınca kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılmaktadır. Kiracıların kira yardımı süresi ve miktarı, Bakanlık tarafından her yıl belirlenmektedir [DOĞRULANMALI].

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı ve Taşınma Masrafları Ne Kadardır?

6306 sayılı Kanun'un 5. maddesi uyarınca, riskli yapıdan tahliye edilen hak sahiplerine ve kiracılara kira yardımı yapılır. Hak sahipleri, dönüşüm süresince aylık kira yardımı alırken; kiracılara genellikle bir defaya mahsus taşınma yardımı verilmektedir. Kira yardımı miktarları her yıl Bakanlık tarafından güncellenmektedir [DOĞRULANMALI].

Kira yardımı süresi, yapının yeniden inşa süresine bağlı olarak değişmekle birlikte genellikle 18 aya kadar uygulanmaktadır [DOĞRULANMALI]. Hak sahipleri, kira yardımı yerine Bakanlıkça sağlanan konut veya işyerlerinden de yararlanabilir. Ayrıca dönüşüm projesi kapsamında TOKİ tarafından üretilen konutlara başvuru hakkı da tanınabilmektedir.

Kira yardımı ve taşınma masrafı başvurusu, taşınmazın bulunduğu belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne yapılır. Başvuruda tapu senedi, kimlik belgesi, kira sözleşmesi (kiracılar için) ve banka hesap bilgileri istenir. Başvurunun değerlendirilmesi ve ödemenin yapılması genellikle birkaç ay sürebilmektedir [DOĞRULANMALI].

Riskli Alan İlan Süreci Nasıl İşler?

Riskli alan ilanı, 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesi uyarınca, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanların Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilmesiyle gerçekleşir. Riskli alan ilanı, bireysel yapı bazlı değil alan bazlı bir uygulamadır ve geniş bölgeleri kapsayabilir.

Riskli alan ilan edilmesi için TOKİ veya ilgili belediye tarafından Bakanlığa başvurulur. Başvuruda alanın zemin etüdü, yapı envanterleri, nüfus bilgileri ve diğer teknik veriler sunulur. Bakanlık, başvuruyu değerlendirerek uygun bulması halinde Cumhurbaşkanlığına sunarak riskli alan ilan edilmesini teklif eder.

Riskli alan ilanına karşı, ilan kararının Resmi Gazete'de yayımlanmasından itibaren, ilgililer Danıştay'da iptal davası açabilir. Riskli alan ilanı bir Cumhurbaşkanı kararı olduğundan, ilk derece mahkemesi olarak Danıştay görevlidir. Yürütmenin durdurulması talep edilebilir ve mahkeme, kararın hukuka aykırılığını ve telafisi güç zararın varlığını değerlendirerek karar verir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde İtiraz ve Hukuki Başvuru Yolları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasında hak sahiplerinin itiraz ve hukuki başvuru hakları bulunmaktadır. Riskli yapı tespitine itiraz teknik heyete, riskli alan ilanına itiraz Danıştay'a, arsa payı satış bedeline itiraz ise ilgili mahkemeye yapılır. Her aşamada hukuki sürecin doğru takip edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Riskli yapı tespitine itiraz sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, 15 günlük itiraz süresinin hak düşürücü nitelikte olmasıdır. Bu süre içinde itiraz edilmemesi halinde tespit kesinleşir. İtirazın reddi halinde ise idare mahkemesinde dava açma süresi, red kararının tebliğinden itibaren 60 gündür.

Arsa payı satış bedelinin düşük belirlendiği iddiasıyla hak sahipleri mahkemeye başvurabilir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi uyarınca, karara katılmayan maliklerin arsa payının satışında rayiç bedel esas alınır. Rayiç bedelin tespitinde SPK lisanslı değerleme kuruluşlarından rapor alınması veya mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılması mümkündür.

Müteahhit ile yapılan sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartları dikkatlice incelenmelidir. İnşaatın zamanında tamamlanmaması, sözleşmede belirtilen niteliklere uygun yapılmaması veya teslim edilen bağımsız bölümlerin ayıplı olması gibi durumlarda hak sahipleri tazminat davası açabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tüketici mahkemesi görevlidir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Adım Adım Yapılması Gerekenler Nelerdir?

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapı tespitiyle başlayıp yeni yapının teslim edilmesine kadar devam eden çok aşamalı bir süreçtir. Her aşamada hak sahiplerinin bilgilendirilmesi, haklarının korunması ve sürecin şeffaf yürütülmesi esastır. Süreç ortalama 3 ila 5 yıl arasında tamamlanmaktadır [DOĞRULANMALI].

Birinci adım olarak lisanslı kuruluşa başvurularak riskli yapı tespiti yaptırılır. Tespit sonucu riskli çıkarsa, rapor Bakanlığa veya ilgili idareye sunulur ve tapu kaydına riskli yapı şerhi işlenir. İkinci adımda, hak sahiplerine durum tebliğ edilir ve yapının tahliyesi için 60 günden az olmamak üzere süre verilir.

Üçüncü adımda, yapı tahliye edildikten sonra yıkım gerçekleştirilir. Yıkım masrafları hak sahipleri tarafından karşılanır veya idare tarafından yıkım yapılarak masraflar hak sahiplerinden tahsil edilir. Dördüncü adımda, arsa haline gelen taşınmazda maliklerin en az 2/3 arsa payı çoğunluğuyla yeniden yapım kararı alınır.

Beşinci adımda, müteahhit firma seçimi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması gerçekleşir. Sözleşmede hak sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin nitelikleri, teslim süresi, gecikme cezası ve diğer koşullar ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Altıncı adımda inşaat başlar ve yapı tamamlandığında hak sahiplerine bağımsız bölümler teslim edilir.

Kentsel dönüşüm sürecinin her aşamasında hukuki destek alınması, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Özellikle müteahhit sözleşmesi, arsa payı hesaplaması ve 2/3 çoğunluk kararı gibi kritik aşamalarda profesyonel hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilmektedir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınmalıdır.