İmar Hakkı Transferi — Uygulaması ve Hukuki Boyutu

İmar Kanunu m.13 ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.38/A kapsamında imar hakkı aktarımının uygulama alanları, yüzde otuz sınırı, değerleme ve dava yolları hakkında güncel rehber.

İmar hakkı aktarımı, kanundaki koşulları taşıyan bir taşınmazdaki özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının imar planı kararıyla başka bir parsele aktarılmasını sağlayan planlama aracıdır. 7534 sayılı Kanunla İmar Kanunu m.5 ve m.13'te, 2025 tarihli değişiklikle Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.38/A ve devamında düzenlenmiştir. Bu makalede güncel kapsam, değerleme, yoğunluk sınırı ve dava yolları ele alınmaktadır.

İmar Hakkı Transferi Kavramı ve Tanımı

İmar hakkı aktarımı, kanundaki ve uygulama imar planındaki koşullarla, verici parselde kullanılamayan özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının alıcı parsele değer esaslı aktarılmasıdır. Karşılaştırmalı hukukta benzer araçlar “Transfer of Development Rights (TDR)” adıyla anılmaktadır.

Güncel Türk hukukundaki mekanizma, her yapılaşma kısıtlamasını kapsamaz. İmar Kanunu m.13 ve Yönetmelik m.38/A'daki koşulları taşıyan, uygulama imar planında umumi veya kamu hizmet alanında kalan belirli özel mülkiyet parsellerindeki kullanılamayan yapılaşma hakkı, plan kararı ve değerleme yoluyla alıcı parsele aktarılabilir. Sit, orman, kıyı veya başka özel rejime tabi olmak tek başına aktarım hakkı vermez.

Mevzuatta “verici parsel”, imar hakkının aktarıldığı; “alıcı parsel” ise değer eşitliği ve yoğunluk sınırları içinde ek emsal hakkının kullanıldığı parseli ifade eder. Bu parseller idarenin tek taraflı serbest seçimiyle değil, kanun ve yönetmelik koşullarına uygun uygulama imar planı kararıyla belirlenir.

İmar Hakkı Transferinin Hukuki Dayanağı

İmar hakkı aktarımı artık Türk hukukunda mevzuat boşluğu bulunan teorik bir araç değildir. 5 Aralık 2024 tarihli 7534 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu m.5'e “imar hakkı aktarımı” tanımı eklenmiş, m.13'te aktarımın kapsam ve temel koşulları düzenlenmiştir. 11 Eylül 2025 tarihli Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik değişikliğiyle m.38/A ve devamında uygulama usulü belirlenmiştir. 2026 itibarıyla işlemler kanun, yönetmelik ve uygulama imar planı kararına dayanır.

İmar Hakkı Transferinin Uygulama Alanları

Aktarım; 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış veya yapılması mümkün olmayan, tamamı ya da bir kısmı umumi ve kamu hizmet alanında kaldığı için özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemeyen parseller bakımından plan kararıyla uygulanabilir. Yönetmelik m.38/A, 10 Temmuz 2019'dan önce oluşmuş belirli kamu ortaklık payı ve kamu hizmet alanları ile geçiş koşullarını ayrıca düzenler. Sit, kıyı, orman veya tarihî alanda bulunmak tek başına aktarım hakkı vermez. Özel kanunlardaki koruma ve mülkiyet rejimi ile İmar Kanunu m.13 ve Yönetmelik m.38/A koşullarının birlikte gerçekleşmesi gerekir. Verici ve alıcı parsel planla belirlenir; maliklerin hakları, ilgili kurum görüşleri ve kamu hizmetinin niteliği gözetilir.

İmar Hakkı Transferinde Bedel Tespiti

Aktarım değer esaslıdır. Verici parselin aktarılabilir hakkı, en yakın komşu imar parseli veya adasının emsal hakkını aşmayacak biçimde idarece belirlenir. Verici ve alıcı parsellerin değerleri Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunca belirlenir; idarenin kıymet takdir komisyonu, bu değerlerin ortalamasından az olmamak üzere Kamulaştırma Kanunu m.11 esaslarına göre değeri tespit eder.

Alıcı parselde aktarım nedeniyle oluşacak emsale esas inşaat alanı artışı, imar planında belirlenen oranı ve her hâlde alıcı parselin emsale esas inşaat alanının yüzde otuzunu aşamaz. İşlem yalnız soyut bir yapılaşma hakkı kaydıyla tamamlanmaz: Yönetmelik m.38/B uyarınca verici parsel üzerindeki muhdesat ve mülkiyet ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilir ya da terk edilir; alıcı parseldeki mülkiyet düzenlemesi, plan, değerleme, muvafakat ve tapu işlemleriyle tamamlanır.

Mevzuat Boşlukları ve Hukuki Sorunlar

2024–2025 düzenlemeleri temel yasal çerçeveyi kurmuştur. Uyuşmazlıklar artık “hiç düzenleme yok” iddiasından çok kapsamın oluşup oluşmadığı, plan değişikliğinin şehircilik ilkelerine uygunluğu, değerleme, yüzde otuz sınırı, eşdeğerlik, malik rızası ve kamu hizmet alanının gerçekleştirilmesi üzerinde yoğunlaşabilir. Plan ve uygulama işlemlerine karşı İYUK sürelerinde iptal ve şartları varsa tam yargı davası açılabilir.

Karşılaştırmalı Hukuk: Diğer Ülkelerde İmar Hakkı Transferi

Karşılaştırmalı hukukta TDR ve hava hakkı aktarımı adıyla farklı modeller bulunur. Ancak her ülkenin mülkiyet, planlama ve değerleme rejimi farklıdır; yabancı bir uygulamanın sonucu Türk hukukunda doğrudan kural olarak kullanılamaz. Türkiye'deki işlem, öncelikle İmar Kanunu m.13, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik ve uygulama imar planına göre yürütülür.

İmar Hakkı Transferi ve Kamulaştırmasız El Atma İlişkisi

İmar hakkı aktarımı, kanuni şartları oluştuğunda kamu hizmet alanında kalan parseller için kullanılabilecek araçlardan biridir; kamulaştırmanın veya tazminatın sınırsız ve zorunlu alternatifi değildir. Fiilî el atma, planla uzun süreli hukuki kısıtlama, İmar Kanunu m.10 ve m.13, Kamulaştırma Kanununun geçici hükümleri ve görev kuralları somut olayda birlikte değerlendirilir. Planın kesinleşmesinden beş yıl geçmesi tek başına otomatik bedel hakkı doğurduğu şeklinde genellenmemelidir.

İmar Hakkı Transferi İçin Yasal Düzenleme Önerisi

Ana yasal düzenleme 7534 sayılı Kanunla yapılmış, uygulama usulü 11 Eylül 2025 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle belirlenmiştir. Bundan sonraki ihtiyaç; değerleme standartlarının tutarlı uygulanması, plan kararlarının şeffaflığı, alıcı parsel altyapı kapasitesinin gözetilmesi ve tapu kayıt süreçlerinin öngörülebilirliğidir. Uygulama önerileri yürürlükteki m.13 ve m.38/A'nın yerine değil, bu hükümlerin geliştirilmesi bağlamında ele alınmalıdır.

İmar Hakkı Transferi Uygulamasının Avantajları ve Riskleri

Olası yararlar; kamu hizmet alanının edinilmesine alternatif araç sağlanması, değerleme yoluyla mülkiyet yükünün dengelenmesi ve planlama esnekliğidir. Olası riskler ise alıcı alanda yoğunluk ve altyapı baskısı, değerleme uyuşmazlığı, spekülasyon ve plan bütünlüğünün bozulmasıdır. Bu nedenle yüzde otuz üst sınırı tek başına yeterli bir denetim değildir; plan gerekçesi, altyapı kapasitesi, değer eşitliği ve maliklerin usul güvenceleri birlikte gözetilmelidir.

Yerel Yönetimlerin Rolü ve Sorumlulukları

Yetkili idare; planlama alanına göre uygulama imar planı değişikliğini, verici ve alıcı parseli, lisanslı değerleme raporlarını, altyapı kapasitesini ve tapu işlemlerini mevzuata uygun biçimde yürütür. Belediye, büyükşehir belediyesi veya Bakanlığın yetkisi plan türü ve özel kanuna göre belirlenir. Askı, ilan, itiraz ve kurum görüşü süreçleri kanundaki usulle tamamlanmadan aktarım kesinleşmez.

Mülkiyet Hakkı ve Ölçülülük Denetimi

İmar kısıtlamasının mülkiyet hakkına etkisi, kanunilik, meşru kamu yararı ve ölçülülük yönlerinden değerlendirilir. Kısıtlamanın süresi, malikin taşınmazdan yararlanma imkânı, kamulaştırma veya başka giderim yolları ve kişiye yüklenen özel ve aşırı külfet somut olayda birlikte incelenir. İmar hakkı aktarımı mümkün bir araçtır; her plan kısıtlamasında otomatik olarak aktarım, kamulaştırma veya tam piyasa bedeli sonucu doğmaz.

Sonuç ve Değerlendirme

İmar hakkı aktarımı 2026 itibarıyla kanuni ve ikincil mevzuat dayanağı bulunan bir araçtır. Bununla birlikte her kısıtlı parsel için kazanılmış ve doğrudan talep edilebilir bir aktarım hakkı yoktur. Uygulama imar planı, m.13'teki kapsam, düzenleme olanağı, değerleme, malik rızası ve alıcı parsel sınırı dosya bazında incelenmelidir.

Son not: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İmar hakkı transferi ve mülkiyet hakkı kısıtlamaları ile ilgili somut uyuşmazlıklarda mutlaka alanında uzman bir avukata başvurulması tavsiye edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

İmar hakkı aktarımı 2026'da yasal mıdır?

Evet. İmar Kanunu m.5 ve m.13 ile Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik m.38/A ve devamında düzenlenmiştir.

Her kısıtlı parsel yararlanabilir mi?

Hayır. 1/1000 plan, kamu hizmet alanı, düzenleme imkânı ve yönetmelikteki geçiş koşulları aranır.

Alıcı parselde sınırsız yoğunluk artışı olur mu?

Hayır. Plan oranı yanında yüzde otuzluk kanuni üst sınır vardır.

Aktarım kamulaştırma hakkını ortadan kaldırır mı?

Hayır. Kamulaştırma, el atma ve tazminat yolları somut kısıtlama ve işlemlere göre ayrıca değerlendirilir.