Sit Alanlarında Yapılaşma — İzinler, Kısıtlamalar ve Tazminat

Sit alanları, kültürel ve doğal değerlerin korunması amacıyla özel koruma rejimine tabi tutulan alanlardır. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile düzenlenen sit alanları, yapılaşma kısıtlamaları nedeniyle mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen önemli bir hukuki kavramdır. Bu makalede sit alanı kavramını, sit alanı derecelerini, koruma amaçlı imar planlarını, yapılaşma kısıtlamalarını ve mülkiyet hakkından kaynaklanan tazminat taleplerini kapsamlı biçimde inceleyeceğiz.

Sit Alanı Nedir ve Hukuki Dayanağı Nelerdir?

Sit alanı, tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup topografya ile birleşerek kendine özgü bir peyzaj oluşturan ya da önemli tarihi olayların cereyan ettiği alanları ve tabiatın korunması gereken bölgelerini ifade eder. 2863 sayılı Kanun m. 3 uyarınca sit alanları; kentsel sit, arkeolojik sit, doğal sit ve tarihi sit olarak sınıflandırılmaktadır.

Sit alanı ilanı, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulları tarafından yapılır. Kurul kararıyla sit alanı ilan edilen bölgelerde, koruma amaçlı imar planı hazırlanıncaya kadar geçiş dönemi yapılanma koşulları uygulanır. Bu süreçte yeni yapı yapılması, mevcut yapılarda esaslı değişiklik yapılması ve arazi kullanımının değiştirilmesi kural olarak yasaktır.

Sit alanlarının hukuki dayanakları şunlardır: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu (koruma amaçlı imar planlarına ilişkin hükümler), Koruma Amaçlı İmar Planları ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi, Uygulaması, Denetimi ve Müelliflerine İlişkin Yönetmelik ve Anayasa m. 63 (tarih, kültür ve tabiat varlıklarının korunması) bu alandaki temel mevzuatı oluşturmaktadır.

Sit Alanı Dereceleri ve Yapılaşma Koşulları

Sit alanları, koruma derecesine göre farklı sınıflara ayrılmaktadır. 2863 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler uyarınca sit alanı dereceleri ve her derecenin yapılaşma koşulları farklılık göstermektedir.

I. Derece Arkeolojik Sit Alanı

I. derece arkeolojik sit alanları, koruma altındaki en hassas alanlardır. Bu alanlarda hiçbir yapılaşmaya izin verilmez. Kesinlikle korunması gereken ve bilimsel çalışmalar dışında aynen korunacak sit alanlarıdır. Tarımsal faaliyetler dahi kısıtlanabilir. I. derece sit alanlarında yalnızca bilimsel kazı çalışmaları ve zorunlu altyapı işleri yapılabilir.

II. Derece Arkeolojik Sit Alanı

II. derece arkeolojik sit alanlarında, koruma ve kullanma koşullarının koruma kurulunca belirlenmesi kaydıyla sınırlı yapılaşma mümkündür. Bu alanlarda izin verilen yapılaşma, koruma amaçlı imar planında belirtilen koşullara tabidir. Yapılaşma izni için koruma bölge kurulunun olumlu görüşü zorunludur.

III. Derece Arkeolojik Sit Alanı

III. derece arkeolojik sit alanlarında, koruma amaçlı imar planı doğrultusunda yapılaşma izni verilebilir. Bu alanlar, I. ve II. derece sit alanlarına göre daha esnek yapılaşma koşullarına sahiptir. Ancak yapılaşma izni verilmesi için koruma bölge kurulunun uygun görüşü aranır ve yapılaşma koşulları koruma amaçlı imar planıyla belirlenir.

Kentsel sit alanlarında ise yapılaşma koşulları, koruma amaçlı imar planıyla belirlenir. Tescilli yapıların korunması esas olup yeni yapılaşmada çevre dokusuyla uyum aranır. Doğal sit alanlarında da koruma derecesine göre değişen kısıtlamalar mevcuttur.

Koruma Amaçlı İmar Planı Nedir ve Nasıl Hazırlanır?

Koruma amaçlı imar planı, sit alanlarında doğal ve kültürel değerlerin korunması ve geliştirilmesi amacıyla hazırlanan özel nitelikli bir imar planıdır. 2863 sayılı Kanun m. 17 uyarınca, sit alanlarında koruma amaçlı imar planı yapılmadan uygulama yapılamaz. Bu plan, alanın koruma derecesine uygun yapılaşma koşullarını, kullanım kararlarını ve uygulama hükümlerini içerir.

Koruma amaçlı imar planının hazırlanmasında yetkili kurum, belediye veya il özel idaresidir. Ancak planın onaylanması, ilgili Koruma Bölge Kurulu'nun uygun görüşüne bağlıdır. Koruma Bölge Kurulu, planın koruma ilkelerine uygunluğunu denetler ve gerekli değişiklikleri talep edebilir.

Koruma amaçlı imar planının hazırlanma süreci oldukça uzun ve karmaşıktır. Öncelikle alanın detaylı analizi yapılır. Tescilli yapılar, arkeolojik kalıntılar, doğal değerler ve mevcut yapı stoğu tespit edilir. Ardından koruma-kullanma dengesi gözetilerek plan kararları oluşturulur. Planın hazırlanmasında şehir plancıları, arkeologlar, sanat tarihçileri, restorasyon uzmanları ve çevre bilimcileri gibi farklı disiplinlerden uzmanlar görev alır.

Koruma amaçlı imar planının hazırlanmaması veya gecikmesi, sit alanlarındaki en önemli sorunlardan birini oluşturmaktadır. Plan hazırlanıncaya kadar geçiş dönemi koşulları uygulanmakta ve bu süre zarfında yapılaşma büyük ölçüde kısıtlanmaktadır. Bu durum, taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarını ciddi biçimde sınırlamaktadır.

Sit Alanlarında Yapılaşma İzni Süreci

Sit alanlarında yapılaşma izni süreci, normal imar sürecinden farklı ve daha karmaşık bir prosedür gerektirmektedir. Yapılaşma izni alabilmek için şu adımların izlenmesi gerekmektedir:

Birinci adım, koruma amaçlı imar planının varlığının tespit edilmesidir. Sit alanında koruma amaçlı imar planı bulunmuyorsa, geçiş dönemi koşulları geçerlidir ve kural olarak yeni yapılaşma izni verilmez. Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ise planın izin verdiği yapılaşma koşullarına uygun proje hazırlanması gerekir.

İkinci adım, Koruma Bölge Kurulu'na başvurudur. Hazırlanan proje, ilgili Koruma Bölge Kurulu'na sunulur. Kurul, projenin sit alanı koruma koşullarına uygunluğunu değerlendirir. Kurulun olumlu görüş vermesi halinde proje belediyeye sunularak yapı ruhsatı başvurusu yapılır.

Üçüncü adım, belediyeden yapı ruhsatı alınmasıdır. Koruma Bölge Kurulu'nun olumlu görüşü ve koruma amaçlı imar planına uygunluk sağlandıktan sonra, belediyeden yapı ruhsatı alınır. Yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaat faaliyetine başlanabilir.

Dördüncü adım, inşaat denetimidir. Sit alanlarında inşaat denetimi, normal alanlara göre daha sıkı yapılmaktadır. Koruma Bölge Kurulu, inşaatın projeye uygun yürütülüp yürütülmediğini kontrol edebilir. Projeye aykırı inşaat tespit edilmesi halinde inşaat durdurulabilir ve yıkım kararı verilebilir.

Sit Alanı İlanının Mülkiyet Hakkına Etkisi

Sit alanı ilanı, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan ve önemli ölçüde etkileyen bir idari işlemdir. Sit alanı ilan edilen taşınmazlarda yapılaşma kısıtlamaları, kullanım sınırlamaları ve tasarruf kısıtlamaları gündeme gelmektedir. Bu kısıtlamalar, mülkiyet hakkının özüne dokunabilecek boyutlara ulaşabilmektedir.

Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarında, sit alanı ilanıyla getirilen kısıtlamaların mülkiyet hakkını ihlal edip etmediği konusu kapsamlı biçimde değerlendirilmiştir. Her iki mahkeme de, kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının sınırlandırılmasının meşru olduğunu kabul etmekle birlikte, sınırlamanın orantılı olması ve malikin aşırı külfet altına sokulmaması gerektiğini vurgulamıştır.

Sit alanı ilanı nedeniyle mülkiyet hakkının fiilen kullanılamaz hale gelmesi, hukuki niteliği itibarıyla kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilebilir. Bu durumda taşınmaz maliki, kamulaştırma bedeli veya tazminat talep edebilir. Kamulaştırmasız el atma davaları, asliye hukuk mahkemesinde açılmaktadır.

Sit Alanlarında Tazminat ve Bedel Tespiti

Sit alanı ilanı nedeniyle mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikleri, çeşitli hukuki yollarla tazminat talebinde bulunabilmektedir. Bu yollar şunlardır:

Kamulaştırmasız el atma davası: Sit alanı ilanıyla taşınmazın fiilen kullanılamaz hale gelmesi durumunda, taşınmaz maliki kamulaştırmasız el atma davası açarak tazminat talep edebilir. Bu davada taşınmazın bedeli bilirkişi tarafından tespit edilir ve idareye bedel ödeme yükümlülüğü yüklenir.

Takas yoluyla bedel ödeme: 2863 sayılı Kanun m. 17 uyarınca, sit alanındaki taşınmazların Hazine taşınmazlarıyla takas edilmesi mümkündür. Takas işlemi, taşınmaz malikinin başvurusu üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından gerçekleştirilir. Takas bedeli, taşınmazların rayiç değerleri esas alınarak belirlenir.

İmar hakkı transferi: Sit alanındaki taşınmazın imar hakkının başka bir parsele transfer edilmesi yoluyla malike tazminat sağlanması da mümkündür. Ancak imar hakkı transferi Türk hukukunda henüz kapsamlı biçimde düzenlenmemiş olup uygulamada çeşitli sorunlar yaşanmaktadır.

Emlak vergisi muafiyeti: Sit alanı ilan edilen taşınmazlar, belirli koşullar altında emlak vergisinden muaf tutulmaktadır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca, I. ve II. derece arkeolojik sit alanlarında kalan taşınmazlar emlak vergisinden muaftır.

Sit Alanı Kararına İtiraz ve İptal Davası

Sit alanı ilanına karşı hukuki yollara başvurulabilir. Sit alanı kararı bir idari işlem niteliğinde olup, 2577 sayılı İYUK uyarınca idare mahkemesinde iptal davasına konu edilebilir. İptal davası, kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde açılmalıdır.

İptal davasında ileri sürülebilecek hukuka aykırılık halleri şunlardır: sit alanı ilanının bilimsel ve teknik verilere dayanmaması, kararın gerekçesiz olması, koruma derecesinin orantısız biçimde belirlenmesi, sit alanı sınırlarının hatalı çizilmesi ve usul hatalarının bulunması gibi sebepler iptal gerekçesi olabilir.

Yürütmenin durdurulması talebi de sit alanı ilanına karşı açılan davalarda büyük önem taşımaktadır. Sit alanı kararının uygulanması halinde taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı ciddi biçimde kısıtlanacağından, yürütmenin durdurulması kararı alınması telafisi güç zararların önlenmesi açısından kritik önemdedir.

Sit Alanlarında Tescilli Yapıların Restorasyonu

Sit alanlarında bulunan tescilli yapıların restorasyonu, özel kurallara tabidir. Tescilli yapılarda yapılacak onarım, restorasyon ve tadilat işlemleri için Koruma Bölge Kurulu'nun izni zorunludur. İzinsiz yapılan değişiklikler, cezai ve idari yaptırımlara tabidir.

Restorasyon projesinin hazırlanmasında yapının orijinal niteliklerinin korunması esastır. Yapıya sonradan eklenen ve orijinal dokusunu bozan unsurların kaldırılması, taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi ve yapının işlevsel hale getirilmesi restorasyon sürecinin temel amaçlarıdır.

Tescilli yapıların restorasyonunda devlet katkısı da söz konusu olabilmektedir. 2863 sayılı Kanun uyarınca, tescilli taşınmaz kültür varlıklarının korunması ve restorasyonu için devlet tarafından mali destek sağlanabilir. Bu destek, proje hazırlama yardımı, restorasyon kredisi veya doğrudan maddi katkı şeklinde olabilir.

Danıştay ve AİHM Kararlarında Sit Alanları

Danıştay, sit alanı kararlarının hukuka uygunluğunu çeşitli açılardan denetlemektedir. Danıştay 6. Dairesi kararlarına göre, sit alanı ilanının bilimsel ve teknik verilere dayandırılması zorunludur. Gerekçesiz veya yetersiz gerekçeyle verilen sit alanı kararları iptal edilmektedir.

Danıştay ayrıca, sit alanı koruma derecesinin orantılılık ilkesine uygun olarak belirlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Yapılaşma yasağının mutlak biçimde uygulanmasının mülkiyet hakkını ihlal edebileceği, bu nedenle koruma-kullanma dengesinin gözetilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Türkiye aleyhine açılan birçok davada sit alanı kısıtlamalarını mülkiyet hakkı (AİHS Ek Protokol 1, m. 1) çerçevesinde değerlendirmiştir. AİHM, kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkının sınırlandırılmasını meşru bulmakla birlikte, sınırlamanın orantılı olması ve malikin makul bir tazminat alması gerektiğini vurgulamıştır. Tazminat ödenmeksizin yapılan uzun süreli kısıtlamaların mülkiyet hakkını ihlal ettiğine hükmedilmiştir.

Sit Alanlarında Kaçak Yapılaşma ve Yaptırımlar

Sit alanlarında ruhsatsız veya koruma kurallarına aykırı yapılaşma, ağır yaptırımlarla karşılaşmaktadır. 2863 sayılı Kanun m. 65 uyarınca, sit alanlarında izinsiz kazı yapan, tescilli yapılara zarar veren veya sit alanı kurallarına aykırı yapılaşma yapan kişiler hapis cezası ve adli para cezasıyla cezalandırılır.

TCK m. 184 kapsamında imar kirliliği suçu da sit alanlarındaki kaçak yapılar için uygulanabilir. Sit alanları, özel imar rejimine tabi yerler kapsamında değerlendirildiğinden, belediye sınırları dışında olsa dahi TCK m. 184 uygulanabilmektedir. Bu durum, sit alanlarındaki caydırıcılığı artırmaktadır.

İdari yaptırımlar bakımından ise sit alanlarındaki ruhsatsız yapılar hakkında yıkım kararı verilmekte ve idari para cezası uygulanmaktadır. Yıkım kararlarının infazı, sit alanlarında daha sıkı biçimde takip edilmektedir. Koruma Bölge Kurulları, kaçak yapılaşmayı tespit ettiklerinde derhal ilgili idareye bildirimde bulunmaktadır.

Son not: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Sit alanlarında yapılaşma ve mülkiyet hakları ile ilgili somut uyuşmazlıklarda mutlaka alanında uzman bir avukata başvurulması tavsiye edilir.