İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi — Şartları ve Sonuçları

7143 sayılı Kanun ile getirilen tarihsel imar barışı rejimini, Yapı Kayıt Belgesinin sonuçlarını ve 7579 sayılı Kanunla 2026 sonuna kadar uzatılan sınırlı Hazine taşınmazı satış sürecini açıklayan güncel rehber.

7143 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen geçici m.16, yaygın biçimde “imar barışı” olarak adlandırılan tarihsel Yapı Kayıt Belgesi rejimini getirmiştir. Yeni belge başvurusu kapalıdır. Buna karşılık 7579 sayılı Kanun, daha önce Yapı Kayıt Belgesi alınmış yapıların bulunduğu belirli Hazine taşınmazlarının satışında kaçırılan başvuru ve bazı taksit ödeme sürelerini 31 Aralık 2026'ya kadar uzatmıştır. Bu uzatma yeni imar affı veya yeni Yapı Kayıt Belgesi hakkı değildir.

İmar Barışı Nedir ve Neden Getirilmiştir?

“İmar barışı”, 7143 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen geçici m.16 kapsamında, 31 Aralık 2017'den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için getirilen tarihsel bir kayıt rejimidir. Başvuru ve ödeme süreleri Cumhurbaşkanı kararlarıyla uzatılmış, son başvuru 15 Haziran 2019 ve ödeme 31 Aralık 2019 tarihinde sona ermiştir. 2026 yılında yeni Yapı Kayıt Belgesi başvurusu açık değildir.

Yapı Kayıt Belgesi Nedir ve Hukuki Niteliği Nelerdir?

Yapı Kayıt Belgesi, geçici m.16 şartlarıyla mevcut yapının kullanımına ilişkin geçici sonuç doğurur ve yapı yeniden yapılıncaya veya kentsel dönüşüm uygulanıncaya kadar geçerlidir. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, mülkiyet belgesi veya depreme dayanıklılık raporu değildir. Yapının afet riskine karşı güvenliği maliklerin sorumluluğundadır; belge imar planına uygun yeni yapılaşma hakkı sağlamaz.

İmar Barışı Başvuru Şartları Nelerdir?

Tarihsel rejim yalnız 31 Aralık 2017'den önce yapılmış yapılar için uygulanmıştır. Üçüncü kişilere ait özel mülkiyetteki yapılar, Hazineye ait sosyal donatı alanları ve geçici maddede/ekli kroki ve listelerde belirtilen Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi alanları, Tarihî Yarımada ve Gelibolu Tarihî Alanındaki belirli yerler kapsam dışındadır. Başvuru süresi sona erdiğinden bu koşullar bugün yeni başvuru hakkı vermez; mevcut belgenin geçerliliği veya iptali bakımından incelenir.

Yapı Kayıt Belgesi Başvuru Süreci Nasıl İşler?

Başvurular, açık olduğu 2018–2019 döneminde e-Devlet üzerinden yapı sahibinin beyanıyla yapılmış; sistemce hesaplanan bedel süresinde yatırıldıktan sonra belge üretilmiştir. Bu süreç bugün yeni başvuru için kullanılamaz. 2026'da e-Devlet kayıtları mevcut belgenin görüntülenmesi ve idari inceleme bakımından kullanılabilir; yeni başvuru, ek bölüm kaydı veya süresi geçmiş bedel ödeme hakkı sağlamaz.

Yapı Kayıt Belgesi Ücret Hesaplama Yöntemi Nasıldır?

Başvuru döneminde bedel, yapının emlak vergi değeri ile yaklaşık maliyet bedeli toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş olarak hesaplanıyordu. Bu oranlar 2018–2019 tarihli geçici rejime aittir; 2026 için açık bir başvuru veya güncel ücret tarifesi değildir. Yanlış beyan veya eksik ödeme mevcut belgenin geçerliliğini etkileyebilir.

İmar Barışının Tarihsel Kapsam Sınırları

Geçici m.16; üçüncü kişilere ait özel mülkiyet konusu taşınmazlar, Hazineye ait sosyal donatı alanları ve maddede ekli kroki/listelerle belirlenen Boğaziçi, Tarihî Yarımada ile Gelibolu Tarihî Alanındaki yerler için özel kapsam dışı hükümler içerir. Kapsam, yalnız alanın genel adıyla değil güncel tapu, koordinat ve ekli liste üzerinden belirlenmelidir. Yapı Kayıt Belgesi deprem güvenliğini onaylamaz; yapının afet risklerine dayanıklılığından malik sorumludur.

Yapı Kayıt Belgesinin Mülkiyet Hakları Üzerindeki Etkileri Nelerdir?

Belge mülkiyet yaratmaz ve tapu sınırlarını değiştirmez. Kat mülkiyetine geçiş için Yapı Kayıt Belgesi yanında bütün maliklerin muvafakati, imar planında umumi hizmet alanına rastlamama, zemin ve mimari proje belgeleri ve geçici m.16'da öngörülen ikinci bedelin ödenmesi gibi şartlar aranmıştır. Hazine veya belediye taşınmazındaki yapı için doğrudan satın alma hakkı her durumda doğmaz. 7579 sayılı Kanunla, daha önce belge alınmış yapıların bulunduğu Hazine taşınmazlarında süresinde satın alma başvurusu yapmayanlar ile taksitli satışta ikiden fazla taksidi vadesinde ödemeyenler için ilgili başvuru veya ödeme süresi 31 Aralık 2026'ya kadar uzatılmıştır; taşınmazın satılabilirliği ve diğer kanuni şartlar ayrıca incelenir.

Yapı Kayıt Belgesinin Yargısal Denetimi

Belgenin verilmesi veya iptali idari işlem niteliğindedir. İdari yargı; yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları ile maddi olguyu denetler. Mülkiyet hakkı yönünden kanunilik, meşru amaç ve ölçülülük ilkeleri somut olayın koşullarında incelenebilir.

İmar Barışında Yıkım Kararı ve Cezaların Durumu

Geçerli Yapı Kayıt Belgesi, belge kapsamındaki yapı için İmar Kanunu m.32 uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmemiş m.42 idari para cezalarının iptalini sağlayabilir. Belge tarihinden sonra yapılan yeni ruhsatsız veya ruhsata aykırı imalatlar bu korumadan yararlanmaz. Belgenin iptali hâlinde önceki işlemlerin otomatik olarak “canlandığı” söylenemez; idarenin güncel tespit ve işlem tesis etmesi, kesinleşmiş yargı kararları ve kazanılmış durum somut olayda incelenir.

İmar Barışı Uygulamasında Karşılaşılan Sorunlar ve Tartışmalar

İmar barışı uygulaması çeşitli sorunları da beraberinde getirmiştir. Bu sorunların başında beyana dayalı başvuru sisteminin doğruluk kontrolünden yoksun olması gelmektedir. Başvuru sahibinin beyan ettiği bilgilerin doğruluğu yeterince denetlenememektedir. Bu durum, gerçekte var olmayan veya farklı nitelikteki yapılar için yapı kayıt belgesi alınmasına yol açabilmektedir.

Bir diğer sorun, yapı güvenliğinin garanti edilmemesidir. Yapı kayıt belgesi, yapının depreme veya diğer doğal afetlere dayanıklı olduğunu belgelemez. Bu durum, özellikle deprem kuşağında bulunan bölgelerdeki yapılar için ciddi riskler oluşturmaktadır. 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrasında bu sorun daha da görünür hale gelmiştir. Ayrıca imar barışının çevresel etkileri de tartışma konusu olmuştur. Doğal sit alanlarına, tarım arazilerine ve orman alanlarına yakın bölgelerdeki kaçak yapıların kayıt altına alınması, çevre koruma politikalarıyla çelişebilmektedir. Bu nedenle imar barışı kapsamının sınırlarının iyi belirlenmesi gerekmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilebilir mi ve Sonuçları Nelerdir?

Yapının tarih veya kapsam koşulunu taşımaması, kapsam dışı alanda bulunması, gerçeğe aykırı beyan ya da bedel eksikliği gibi hâllerde belge idarece iptal edilebilir. İptal işlemi gerekçeli olmalı ve tebliğ edilmelidir; ilgilisi İYUK'taki süre ve yetki kurallarına göre iptal ve koşulları varsa tam yargı davası açabilir. İptal, yapıyı kendiliğinden yıkmaz; İmar Kanunu m.32 ve m.42 uyarınca yetkili idarenin ayrıca işlem tesis etmesi gerekir.

İmar Barışı ve Kentsel Dönüşüm İlişkisi

Yapı Kayıt Belgesi riskli yapı tespitine veya 6306 sayılı Kanun uygulamasına engel olmaz. Geçici m.16 uyarınca belge yapı yeniden yapılıncaya veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçici sonuç doğurur. Dönüşümde hak sahipliği yalnız Yapı Kayıt Belgesine dayanmaz; tapu ve ayni hak durumu, 6306 sayılı Kanun, proje ve idari kararlar birlikte incelenir. Belgesi olan fakat tapusu bulunmayan kişinin otomatik olarak malik veya dönüşüm hak sahibi sayılacağı genellenemez. Son not: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. İmar barışı ve yapı kayıt belgesi ile ilgili somut uyuşmazlıklarda mutlaka alanında uzman bir avukata başvurulması tavsiye edilir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026'da yeni Yapı Kayıt Belgesi alınabilir mi?

Hayır. Başvuru ve ödeme dönemleri 2019'da sona ermiştir.

2026'daki süre uzatımı neyi kapsar?

Yeni belgeyi değil; 7579 sayılı Kanundaki koşullarla, mevcut Yapı Kayıt Belgeli yapının bulunduğu Hazine taşınmazının satış başvurusu veya belirli taksit ödemelerini 31 Aralık 2026'ya kadar kapsar.

Belge yapı ruhsatı veya iskân mıdır?

Hayır; geçici m.16'ya özgü, sınırlı ve geçici bir belgedir.

Belge depreme dayanıklılığı gösterir mi?

Hayır.

Belgeden sonra yapılan ek kaçak bölüm korunur mu?

Hayır; belge tarihinden sonraki aykırılıklar kapsam dışındadır.

Boğaziçi öngörünüm bölgesindeki her yapı yararlanmış mıdır?

Hayır; geçici maddede ekli kroki/listedeki belirli alanlar kapsam dışıdır.