Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi

Gayrimenkul ve inşaat sektöründeki hızlı büyüme, arsa sahipleri ile müteahhitler arasındaki hukuki ilişkilerin temelini oluşturan sözleşmelerin önemini artırmıştır. Ancak uygulamada, müteahhitlerin taahhüt ettikleri teslim tarihlerine uymaması, inşaatı yarım bırakması veya geciktirmesi, arsa sahipleri açısından ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.

Malgır Hukuk Bürosu olarak; inşaat hukukunun en karmaşık alanlarından biri olan müteahhidin temerrüdü (gecikmesi), sözleşmenin feshine ilişkin süreçler, arsa sahibinin tazminat hakları ve topraktan ev alan alıcıların durumunu 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ve güncel Yargıtay içtihatları ışığında tüm detaylarıyla inceliyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin mülkiyetindeki arsasının belirli bir payını müteahhide devretmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise bu pay karşılığında kendi finansmanı ile arsaya bir bina inşa ederek bağımsız bölümlerin (daire/dükkan) bir kısmını arsa sahibine teslim etme borcu altına girdiği, her iki tarafa da karşılıklı borç yükleyen bir sözleşme türüdür.

Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için Noterlik Kanunu uyarınca mutlak surette "düzenleme şeklinde" (resmi şekilde) yapılması şarttır. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.

Müteahhidin Temerrüdü (Gecikmesi) Nedir ve Şartları Nelerdir?

Müteahhidin temerrüdü, inşaatın sözleşmede belirlenen teslim tarihinde veya yasal ek süreler sonunda haklı bir neden olmaksızın arsa sahibine teslim edilmemesidir. Bir müteahhidin hukuken gecikmiş (temerrüde düşmüş) sayılabilmesi için şu şartların gerçekleşmesi aranır:

• Borcun Vadesinin Gelmesi: Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinin (örneğin ruhsat alımından itibaren 24 ay) dolmuş olması gerekir.

• İnşaatın Teslim Edilmemesi: Binanın fiilen veya iskan (yapı kullanma izin belgesi) alınarak hukuken teslim edilmemiş olması şarttır.

• Mücbir Sebep Olmaması: İnşaatın tamamlanmasını engelleyen, müteahhidin kusuru dışındaki olağanüstü durumlar (örneğin imar planı iptali, emsal kararlar, afetler vb.) bulunmamalıdır.

Müteahhide İhtarname Çekilmesi ve Ek Süre Verilmesi Zorunlu Mudur?

Arsa sahiplerinin en çok hataya düştüğü konu ihtarname sürecidir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kural olarak borçlunun temerrüde düşürülmesi için noter aracılığıyla bir ihtarname gönderilmesi ve borcunu ifa etmesi için uygun bir ek süre (mehil) verilmesi gerekir.

• Kesin Vade İstisnası: Eğer sözleşmede inşaatın teslim tarihi gün, ay ve yıl olarak kesin bir şekilde belirlenmişse ihtara gerek kalmaksızın o tarihin bitiminde müteahhit kendiliğinden temerrüde düşer.

• Ek Süre Verilmesine Gerek Olmayan Haller: Müteahhidin işi bıraktığı, inşaat alanını terk ettiği veya kalan sürede işi bitirmesinin fiilen imkânsız olduğu açıkça ortadaysa, arsa sahibi ek süre (mehil) vermeden de doğrudan fesih hakkını kullanabilir.

Sözleşmenin Feshi Şartları Nelerdir? (Geçmişe ve İleriye Etkili Fesih)

Müteahhidin teslim tarihinde inşaatı bitirememesi halinde arsa sahibi mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini talep edebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde fesih hakkı, taraflar noter huzurunda karşılıklı anlaşarak feshetmedikçe, kural olarak ancak mahkeme kararıyla kullanılabilir. Feshin hukuki sonuçları, inşaatın tamamlanma oranına göre ikiye ayrılır:

1. Geçmişe Etkili Fesih (İnşaat Seviyesinin %90'ın Altında Olması)

İnşaat seviyesi kural olarak %90'ın altındaysa, sözleşme başlangıç anından itibaren geçmişe etkili olarak feshedilir.

• Sonucu: Sözleşme hiç yapılmamış gibi taraflar ilk durumlarına dönerler. Arsa sahibi, müteahhide devrettiği tapu paylarının iptalini ve kendi adına tescilini talep eder. Müteahhit ise o güne kadar yaptığı imalatların bedelini "sebepsiz zenginleşme" kurallarına göre arsa sahibinden sadece maliyet bedeli üzerinden isteyebilir.

2. İleriye Etkili Fesih (İnşaat Seviyesinin %90 ve Üzerinde Olması)

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararları uyarınca; inşaat büyük ölçüde tamamlanmış, seviyesi %90 ve üzerine çıkmışsa, dürüstlük kuralı gereği sözleşmenin geçmişe etkili feshi müteahhit açısından ağır bir haksızlık yaratır.

• Sonucu: Sözleşme feshedildiği ana kadar geçerli kabul edilir. Arsa sahibi, tamamlanmayan eksik işlerin bedelini müteahhidin alacağı bağımsız bölümlerden keserek sözleşmeyi sonlandırır. Müteahhit, o güne kadar yaptığı işin oranına denk gelen tapuları almaya hak kazanır.

Arsa Sahibinin İsteyebileceği Tazminatlar: Kira Kaybı ve Cezai Şart

Sözleşmenin ihlali durumunda arsa sahibinin mali kayıplarını gidermek için talep edebileceği tazminat kalemleri şunlardır:

• Kira Tazminatı (Gecikme Tazminatı): Müteahhidin geciktiği her ay için arsa sahibinin mahrum kaldığı kira geliridir. Önemli Not: Sözleşme geçmişe etkili olarak feshedilirse, arsa sahibi kira kaybı (müspet zarar) talep edemez; ancak ileriye etkili fesihte veya sözleşmeyi ayakta tutup gecikme tazminatı istendiğinde kira bedelleri talep edilebilir.

• Cezai Şart: Sözleşmeye gecikme halinde ödenecek maktu bir bedel (örneğin gecikilen her ay için 10.000 TL) yazılmışsa, arsa sahibi zarara uğradığını ispat etmek zorunda kalmadan bu bedeli talep edebilir.

Müteahhitten Topraktan Ev Alan Üçüncü Kişilerin Durumu Ne Olur?

Müteahhitler, finansman sağlamak amacıyla henüz inşaat bitmeden kendilerine düşecek daireleri üçüncü kişilere (topraktan/temelden) satarlar. Ancak bu alıcıların hakları, müteahhidin arsa sahibine karşı edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmesine bağlıdır.

Eğer müteahhit inşaatı bitiremez ve arsa sahibi sözleşmeyi geçmişe etkili olarak feshederse, müteahhitten ev alan üçüncü kişilerin tapuları da (arsa sahibi tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davası ile) iptal edilir. Çünkü Yargıtay'a göre topraktan ev alan kişi, müteahhidin halefi konumundadır ve inşaatın bitmeme riskini üstlenmiş sayılır. Bu durumda alıcılar, ödedikleri bedeli arsa sahibinden değil, sadece evi satın aldıkları müteahhitten talep edebilirler.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar; ihtarname süreçlerinin titizlikle yürütülmesini, inşaat seviyesinin mahkeme kanalıyla (delil tespiti) doğru saptanmasını ve açılacak tapu iptal-tescil davalarında stratejik davranılmasını gerektirir. Küçük bir usuli hata, arsa sahiplerinin veya ev alan tüketicilerin yıllarca sürecek mağduriyetlerine sebep olabilir.

Malgır Hukuk Bürosu olarak; Ankara, Mersin ve Gaziantep başta olmak üzere Türkiye genelinde inşaat sözleşmelerinin tanziminden, temerrüt ihtarnamelerinin çekilmesine ve sözleşmenin feshine ilişkin tapu iptal davalarına kadar tüm süreçlerde uzman avukat kadromuzla hukuki danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti sunmaktayız.