Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası — Süreç ve Paylaşım

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, aynen taksim, satış suretiyle giderilme, tarımsal arazi özel durumları ve dava süreci hakkında rehber.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası Nedir?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu malın birlikte kullanılması ve paylaşılması mümkün olmuyorsa ortaklığın giderilmesi istenebilir. Dava bütün ortaklar hakkında tek sonuç doğurur; tüm paydaş veya ortakların taraf olması sağlanmalıdır.

1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Taşınmazla ilgili anlaşma belgesi taraflar, arabulucu ve avukatlarca imzalanır; icra edilebilirlik şerhi sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bir ortak ölmüşse mirasçılık belgesi ve bütün mirasçıların davaya katılımı sağlanır.

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Halk arasında “izale-i şüyu” olarak bilinen bu dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 698-699. maddeleri ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülür. Ortaklığın giderilmesi, özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda mirasçılar arasındaki paylaşım uyuşmazlıklarının çözümünde en sık başvurulan hukuki yoldur.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?

TMK m.698 uyarınca paylı mülkiyette her paydaş, elbirliği mülkiyetinde ise her ortak, diğer paydaş veya ortaklar aleyhine ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Davanın açılabilmesi için payın büyüklüğünün bir önemi yoktur; en küçük paya sahip paydaş dahi bu davayı açma hakkına sahiptir.

Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların veya ortakların taraf olarak yer alması zorunludur. Bu dava, zorunlu dava arkadaşlığı gerektiren davalardandır. Davacı dışındaki tüm paydaşlar davalı olarak gösterilmelidir. Herhangi bir paydaşın davaya dahil edilmemesi halinde mahkeme, eksik tarafın tamamlanmasını ister; aksi halde dava usulden reddedilir.

Paylı mülkiyette pay devredilirse yeni malik taraf sıfatı kazanır. Elbirliği mülkiyetinde ise ortak, belirli mal üzerinde tek başına tasarruf edilebilir bağımsız paya sahip değildir. Miras payının üçüncü kişiye devri, devralana mirasçılık veya tereke malları üzerinde ortak sıfatı kazandırmaz; TMK m.677 uyarınca paylaşma sonunda mirasçıya ayrılan payın istenmesi hakkını verir. Taraf sıfatı, devrin türü ile dava tarihindeki mülkiyet ve miras kayıtlarına göre belirlenmelidir.

Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Gerçekleşir?

Aynen taksim, ortaklığa konu malın fiziki olarak bölünerek her paydaşa bağımsız bir parça verilmesi suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir. TMK m.699 uyarınca mahkeme, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verebilir; ancak bunun için malın bölünmesinin mümkün olması ve bölünme sonucunda önemli bir değer kaybı yaşanmaması gerekir.

Aynen taksim talebinde bulunan paydaşın bu talebinin değerlendirilmesi için mahkeme keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Bilirkişi, malın bölünmeye uygun olup olmadığını, bölünme halinde değer kaybı yaşanıp yaşanmayacağını ve paydaşlara verilecek parçaların değerlerini belirler. Taşınmazlarda imar mevzuatına uygunluk da denetlenir; imar planına göre bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlar aynen taksim edilemez.

Payların denkleştirilmesi de aynen taksimde önemli bir konudur. Bölünme sonucunda oluşan parçaların değerleri birbirine eşit olmayabilir. Bu durumda değeri düşük parçayı alan paydaşa, diğer paydaşlar tarafından ivaz (denkleştirme bedeli) ödenmesine karar verilir. Tüm paydaşların aynen taksimi kabul etmesi halinde mahkemenin karar vermesi kolaylaşır; ancak paydaşlardan birinin dahi itiraz etmesi halinde mahkeme, aynen taksimin koşullarını ayrıntılı olarak incelemelidir.

TMK m.699 uyarınca paylaşma biçiminde anlaşma yoksa hâkim önce malın aynen bölünerek paylaştırılmasının durum ve koşullara uygun olup olmadığını değerlendirir; değer farkı para eklenerek denkleştirilebilir. Bölme isteme uygun değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa açık artırmayla satışa karar verilir.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi Nasıl İşler?

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi, malın aynen bölünmesinin mümkün olmaması veya bölünme halinde önemli değer kaybı yaşanması durumunda malın açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasıdır. Satış, mahkeme kararının kesinleşmesinin ardından satış memurluğu aracılığıyla gerçekleştirilir.

Satış süreci İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Mahkemece satışa karar verilmesinin ardından satış memurluğu, taşınmazın kıymet takdirini yaptırır, satış ilanı hazırlar ve açık artırma düzenler. Satış bedeli, mahkeme masrafları ve satış giderleri düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde paydaşlar elektronik açık artırmaya katılabilir. Bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkı bulunmadığı dosyalarda, 31 Temmuz 2026'dan sonra ilan edilen satışlarda birinci artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu özel birinci artırmada teklif, muhammen kıymetin yüzde yüzü ile rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olan tutarı ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma giderlerini geçmelidir. İkinci artırmada ve bu özel koşulları taşımayan satışlarda genel yüzde elli eşiği uygulanır.

Özel mirasçı artırması koşulları bulunmuyorsa satışın yalnız paydaşlar arasında yapılabilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Buna karşılık yukarıdaki miras yoluyla edinme ve üçüncü kişi bulunmama koşulları varsa, 7589 sayılı Kanunun getirdiği ilk artırma kuralı bütün paydaşların ayrıca anlaşmasına bağlı değildir.

Paydaşların Önalım (Şufa) Hakkı Ortaklığın Giderilmesini Nasıl Etkiler?

Paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar TMK m.732 uyarınca yasal önalım hakkını kullanabilir. Dava alıcıya karşı açılır; satıcının zorunlu davalı olduğu bilgisi yanlıştır. Satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde hak kullanılmalıdır.

Cebrî artırmayla satışlarda önalım kullanılamaz. Genel rejimde satışın yalnız ortaklar arasında yapılabilmesi bütün ortakların rızasına bağlıdır; bir ortağın talebi yeterli değildir. Ancak bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı hâllerde İİK m.114 uyarınca ilk artırma kanun gereği yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Önalım davası ile ortaklığın giderilmesi davasının tarafları, amacı ve süreleri farklıdır.

Tarımsal Arazilerde Ortaklığın Giderilmesinde Hangi Özel Kurallar Uygulanır?

Tarımsal arazilerde 5403 sayılı Kanunun asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi hükümleri ile miras yoluyla mülkiyet devrine ilişkin özel kuralları uygulanır. Bölünebilirlik; arazi sınıfı, büyüklüğü, ekonomik bütünlük ve Bakanlık kayıtlarına göre belirlenir, sabit bir dönüm sınırı yoktur.

Aynen taksim imar ve tarım mevzuatına aykırı veya önemli değer kaybına yol açacaksa satış gündeme gelir. Miras kalan tarımsal arazide ehil mirasçı, aile malları ortaklığı, limited şirket veya üçüncü kişiye satış gibi kanuni seçenekler ve süreler somut dosyaya göre değerlendirilir. Her tarla bölünemez olmadığı gibi her tarla mutlaka tek bir mirasçıya da bırakılmaz.

Tarımsal arazinin mülkiyet devri ve ehil mirasçı değerlendirmesi 5403 sayılı Kanunun güncel hükümlerine göre yapılır. Tarımsal gelir, mesleki bilgi, geçim ilişkisi ve diğer kanuni ölçütler birlikte incelenir. Diğer mirasçıların pay bedeli bilirkişi değerlemesiyle belirlenebilir; ödeme ve süre koşulları mahkeme kararında kanuna uygun biçimde gösterilmelidir.

Bir taşınmazın imar planında kalması, 5403 sayılı Kanun hükümlerinin kendiliğinden bütünüyle uygulanmayacağı anlamına gelmez. Tapu niteliği, fiilî kullanım, plan ve tarım dışı kullanım izni ile özel kanun hükümleri birlikte incelenmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Harç ve Masraflar Nasıl Hesaplanır?

Dava ve satış giderleri; başvuru, keşif, bilirkişi, tebligat, satış avansı, tapu ve vergi kalemlerine göre oluşur. Harç ve tarifeler her yıl değişir; işlem tarihinde yürürlükte bulunan resmî oran esas alınmalıdır. Mahkeme yargılama giderlerini ve vekâlet ücretini tarafların payı ve davadaki konumuna göre hükümde gösterir.

Satışa karar verilirse kıymet takdiri ve elektronik artırma satış memurluğunca yürütülür. İpotek, haciz, intifa ve diğer takyidatların satışa ve bedele etkisi hakkın niteliğine göre belirlenir. Net bedel paylı mülkiyette tapu paylarına, elbirliği mülkiyetinde miras payları ve özel kurallara göre dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Usul Kuralları Nelerdir?

Ortaklığın giderilmesi davası, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülür. HMK m.4/1-b hükmü gereğince taşınır ve taşınmaz ortaklığının giderilmesine ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Yetkili mahkeme, taşınmaz mallar için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki).

Dava dilekçesinde ortaklığın giderilmesi istenen mal ve bütün paydaşlar açıkça gösterilmelidir. Taşınmazın ada ve parsel bilgileri tapu kaydıyla doğrulanır. Birden çok taşınmaz hakkındaki dava, HMK m.12/3 uyarınca taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde birlikte açılabilir; bağlantı, taraf teşkili ve usul ekonomisi nedeniyle ayırma gerekip gerekmediğini mahkeme değerlendirir.

Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı (çift yönlü) bir davadır. Davacı da davalı da ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Davacının aynen taksim talep etmesi, davalının ise satış talep etmesi mümkündür. Mahkeme, her iki talebi de değerlendirerek koşullara göre karar verir. Davalının davayı kabul etmemesi, ortaklığın giderilmesine engel teşkil etmez; çünkü her paydaşın paylaşmayı talep etme hakkı bulunmaktadır.

Dava süresince taraflar sulh olabilir ve anlaşma yoluyla paylaşım yapabilirler. Sulh protokolü mahkemece onaylanarak karar haline getirilir. Bu yol, dava sürecini kısaltması ve tarafların iradesine uygun çözüm üretmesi bakımından tercih edilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın (Yapıların) Durumu Nasıl Değerlendirilir?

Muhdesat arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız mülkiyet oluşturmaz; ancak satış bedelinin paylaştırılmasında yapıyı meydana getiren paydaş lehine değer oranı dikkate alınabilir. Bütün paydaşlar aidiyet konusunda anlaşırsa bu kabul üzerinden hesap yapılabilir. Uyuşmazlık varsa ortaklığın giderilmesi mahkemesi ilgili tarafa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için kesin süre verir ve sonucu bekletici mesele yapabilir.

Tespit davasında görev, uyuşmazlığın taraf ve hukuki niteliğine göre belirlenmekle birlikte genel olarak asliye hukuk mahkemesidir. Ayrı dava gerekip gerekmediği, aidiyetin çekişmeli olup olmadığına bağlıdır; “her muhdesatta mutlaka ayrı dava” denilmemelidir.

Satışta arsanın muhdesatsız değeri ile muhdesatın taşınmaza kattığı değer bilirkişiyle belirlenir ve toplam değere oranlanır. Satış bedelinin muhdesata isabet eden bölümü aidiyet sahibine, zemine isabet eden bölümü tapu payları oranında paydaşlara dağıtılır. Sonuç, muhdesat değerinin her durumda önce tam olarak çıkarılıp kalanın bölünmesi şeklinde sabitlenemez.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Kanunda ortaklığın giderilmesi davası veya satış işlemi için altı ay, iki yıl ya da üç-altı ay şeklinde sonuç garantisi yoktur. Tebligat, taraf sayısı, mirasçılık, aynen taksim araştırması, imar ve tarım kurumlarından bilgi, muhdesat çekişmesi, kıymet takdiri, kanun yolları ve elektronik satış süreci toplam süreyi değiştirir.

İlk derece kararına karşı istinaf ve varsa temyiz olanağı karar tarihindeki parasal kesinlik sınırı ve kararın niteliğine göre belirlenir. Bu sınırlar her yıl güncellendiğinden, kanun yoluna başvurmadan önce karar tarihinde geçerli olan parasal sınır kontrol edilmelidir.

Resmî dayanaklar: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, 7589 sayılı Kanun