Kamulaştırma Davası — Bedel Tespiti ve İtiraz Süreci

Kamulaştırma, devletin ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyetteki taşınmazların tamamını veya bir kısmını, bedelini peşin ödemek koşuluyla zorla edinmesidir. Anayasa'nın 46. maddesinde düzenlenen kamulaştırma hakkı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Bu makalede kamulaştırma süreci, bedel tespiti, acele kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, uzlaşma usulü, bedele itiraz davası ve geri alım hakkı kapsamlı olarak incelenmektedir.

Kamulaştırma Nedir ve Hangi Anayasal ve Yasal Düzenlemeye Dayanır?

Kamulaştırma, devlet ve kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılığını peşin ödemek şartıyla özel mülkiyetteki taşınmazların tamamını veya bir kısmını kanunla gösterilen esas ve usullere göre edinmesidir. Anayasa m.46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu bu müessesenin hukuki temelini oluşturur.

Kamulaştırma, mülkiyet hakkına yapılan en ağır müdahale biçimidir. Bu nedenle Anayasa'nın 46. maddesi kamulaştırmanın koşullarını sıkı bir şekilde düzenlemiştir. Buna göre kamulaştırma yapılabilmesi için: kamu yararının gerektirmesi, kanunla gösterilen esas ve usullere uyulması, gerçek karşılığın peşin olarak ödenmesi şartlarının bir arada bulunması gerekir.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırmanın usul ve esaslarını düzenleyen temel kanundur. Bu kanun; kamulaştırma yapacak idareyi, kamu yararı kararı alma sürecini, taşınmaz bedelinin tespitini, uzlaşma usulünü, bedel tespiti ve tescil davasını, kamulaştırmasız el atma hallerini ve geri alım hakkını düzenlemektedir.

Kamulaştırma yapabilecek idareler: devlet, il özel idareleri, belediyeler ve kamu tüzel kişileridir. Özel hukuk tüzel kişileri doğrudan kamulaştırma yapamaz; ancak kanunla yetkilendirilmiş hallerde (örneğin EPDK lisansı olan enerji şirketleri) kamulaştırma talep edebilir.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Kamulaştırma süreci sırasıyla kamu yararı kararı alınması, kamulaştırma kararı verilmesi, taşınmaz ve malikinin tespiti, satın alma (uzlaşma) usulünün uygulanması ve uzlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açılması aşamalarından oluşur. Her aşama Kamulaştırma Kanunu'nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

1. Kamu yararı kararı: Kamulaştırma Kanunu m.5'e göre kamulaştırmayı yapacak idare öncelikle kamu yararı kararı almalıdır. Kamu yararı kararı, kamulaştırmanın zorunlu olduğunu ve kamu yararına hizmet edeceğini belirleyen idari karardır. Bu karar, kamulaştırmayı yapacak idarenin yetkili organı tarafından alınır.

2. Kamulaştırma kararı: Kamu yararı kararının onaylanmasının ardından kamulaştırma kararı alınır. Bu karar, hangi taşınmazların kamulaştırılacağını, kamulaştırmanın amacını ve tahmini bedeli içerir. Kamulaştırma kararı, kamulaştırmayı yapacak idarenin en üst yöneticisi veya yetkili organı tarafından alınır.

3. Taşınmaz ve malik tespiti: İdare, kamulaştırma kararının ardından kamulaştırılacak taşınmazın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini belirler. Tapu kaydına şerh koyarak taşınmazın üçüncü kişilere devrini engeller. Taşınmaz malikinin kimlik ve adres bilgileri tespit edilir.

4. Satın alma (uzlaşma) usulü: Kamulaştırma Kanunu m.8 uyarınca idare, kamulaştırma kararı aldıktan sonra öncelikle satın alma usulünü uygulamak zorundadır. Bu zorunlu bir aşamadır; uzlaşma girişiminde bulunulmadan doğrudan dava açılamaz. İdare, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedeli esas alarak malike yazılı olarak teklifte bulunur.

5. Bedel tespiti ve tescil davası: Uzlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar (Kamulaştırma Kanunu m.10). Bu dava, kamulaştırmanın yargısal aşamasıdır.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Kamulaştırma bedeli, Kamulaştırma Kanunu m.11'de sayılan ölçütlere göre belirlenir. Taşınmazın cins ve nevii, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar, vergi beyanı, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri ve taşınmaz piyasasındaki emsal satışlar dikkate alınır. Bedel, bilirkişi heyeti tarafından tespit edilir.

Bedel tespitinde Kamulaştırma Kanunu m.11'de sayılan kriterler esas alınır:

- Taşınmazın cins ve nevii (arsa, arazi, bina vb.)

- Yüzölçümü

- Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları (konumu, imar durumu, altyapı imkanları)

- Vergi beyanı

- Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri

- Arazinin mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir

- Taşınmaz piyasasındaki emsal satış bedelleri

Bedel tespiti, mahkemece atanan en az üç kişilik bilirkişi heyeti tarafından yapılır. Bilirkişi heyetinin en az birinin taşınmazın bulunduğu yerde faaliyet gösteren lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı olması zorunludur. Bilirkişiler, yerinde keşif yaparak taşınmazın değerini belirler.

Mahkeme, bilirkişi raporuyla bağlı değildir; raporu serbestçe takdir eder. Ancak uygulamada mahkemeler genellikle bilirkişi raporundaki bedeli esas almaktadır. Tarafların bilirkişi raporuna itiraz hakkı bulunmakta olup itiraz halinde ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi yaptırılabilir.

Acele Kamulaştırma Nedir ve Hangi Hallerde Uygulanır?

Acele kamulaştırma, olağan kamulaştırma sürecinin uzun süreceği ve acil kamu yararının bulunduğu hallerde, Cumhurbaşkanı kararıyla taşınmaza el konulmasını sağlayan istisnai bir kamulaştırma usulüdür. Kamulaştırma Kanunu m.27'de düzenlenmiş olup milli savunma, acil afet durumları ve Cumhurbaşkanınca belirlenen hallerde uygulanır.

Acele kamulaştırmada normal süreç kısaltılır. İdare, mahkemeye başvurarak acil el koyma kararı alır. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle acil olarak bedel tespiti yaptırır ve bu bedelin bankaya bloke edilmesi üzerine idarenin taşınmazı kullanmasına izin verir. Taşınmazın nihai bedeli ise olağan kamulaştırma sürecinde belirlenir.

Acele kamulaştırma kararına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Danıştay, acele kamulaştırma kararlarının hukuka uygunluğunu denetlerken kamu yararının gerçekten bulunup bulunmadığını, aciliyetin mevcut olup olmadığını ve orantılılık ilkesine uyulup uyulmadığını incelemektedir.

Uygulamada acele kamulaştırma kararları özellikle büyük altyapı projeleri (otoyollar, barajlar, enerji santralleri), kentsel dönüşüm projeleri ve milli savunma faaliyetleri kapsamında verilmektedir. Ancak bu uygulamanın mülkiyet hakkına ağır müdahale oluşturduğu gerekçesiyle Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi nezdinde de dava konusu edilmektedir [DOĞRULANMALI].

Kamulaştırmasız El Atma Nedir ve Nasıl Dava Açılır?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma işlemi yapmaksızın veya kamulaştırma sürecini tamamlamaksızın özel mülkiyetteki taşınmaza fiilen el koyması veya imar planı gibi düzenleyici işlemlerle taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirmesidir. Bu durum fiili el atma ve hukuki el atma olarak ikiye ayrılır.

Fiili el atma: İdarenin herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza fiilen el koymasıdır. Örneğin taşınmaz üzerinden yol geçirilmesi, park yapılması veya kamu binası inşa edilmesi fiili el atma teşkil eder. Fiili el atma halinde taşınmaz maliki, adli yargıda (asliye hukuk mahkemesi) tazminat davası açabilir.

Hukuki el atma: İdarenin imar planında taşınmazı kamu hizmet alanı (yeşil alan, yol, okul alanı vb.) olarak belirlemesi ancak uzun süre kamulaştırma yapmayarak malikin mülkiyet hakkını kısıtlamasıdır. Bu durumda taşınmaz maliki, idari yargıda (idare mahkemesi) tazminat davası açabilir. Yargıtay ve Danıştay, hukuki el atma konusunda farklı içtihatlar geliştirmiştir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı konusu önemli bir tartışma alanıdır. 2010 yılında Kamulaştırma Kanunu'na eklenen geçici 6. madde ile 09.10.1956 ile 04.11.1983 tarihleri arasındaki kamulaştırmasız el atma işlemleri için özel düzenlemeler getirilmiştir. Bu tarihler dışındaki fiili el atma hallerinde zamanaşımı bulunmamaktadır; malik her zaman dava açabilir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında bedel, kamulaştırma bedelinin tespitindeki kriterlerle belirlenir. Ancak burada ek olarak el atma tarihi ile dava tarihi arasındaki süre için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilmesi de mümkündür.

Kamulaştırma Bedeline İtiraz Davası Nasıl Açılır?

Kamulaştırma Kanunu m.14'e göre taşınmaz maliki, kamulaştırma işlemine karşı tebligattan itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilir. Bedel tespiti ve tescil davasında ise taşınmaz maliki bedele itiraz ederek daha yüksek bir bedel talep edebilir. Bedele itiraz, asliye hukuk mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davası sırasında yapılır.

Kamulaştırma işlemine karşı açılabilecek iki farklı dava türü bulunmaktadır:

1. İdari yargıda iptal davası: Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığı (kamu yararı bulunmaması, yetki, şekil, sebep, konu veya maksat unsurlarındaki sakatlık) iddiasıyla idare mahkemesinde açılır. Dava açma süresi, kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren 30 gündür (Kamulaştırma Kanunu m.14/1).

2. Adli yargıda bedel davası: Malik, bedel tespiti ve tescil davası sırasında mahkemece belirlenen bedeli yetersiz bulursa itiraz edebilir. Bilirkişi raporuna itiraz halinde mahkeme yeniden inceleme yaptırır. Taraflardan herhangi biri mahkemece tespit edilen bedele karşı istinaf yoluna başvurabilir.

Uzlaşma yoluyla satın almada malik, kabul ettiği bedelin gerçek değerin altında olduğunu sonradan ileri süremez; çünkü uzlaşma tutanağı kesin anlaşma niteliğindedir. Ancak uzlaşmada irade sakatlığı (hile, tehdit, yanılma) bulunduğu hallerde genel hükümlere göre sözleşmenin iptali istenebilir.

Geri Alım Hakkı Nedir ve Nasıl Kullanılır?

Kamulaştırma Kanunu m.23'e göre kamulaştırılan taşınmaz, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırma amacına uygun olarak kullanılmazsa veya hiç kullanılmazsa eski malik taşınmazı geri alma hakkına sahiptir. Geri alım bedeli, kamulaştırma sırasında ödenen bedeldir ve malik bu bedeli iade ederek taşınmazını geri alabilir.

Geri alım hakkının kullanılabilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

- Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmazın kamulaştırma amacına uygun kullanılmamış olması

- İdarenin, taşınmazı kamulaştırma amacı dışında başka bir amaçla kullanmak istemesi veya üçüncü bir kişiye devretmek istemesi

- Eski malikin geri alım hakkını, bu durumun kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay içinde kullanması

İdare, kamulaştırılan taşınmazı kamulaştırma amacı dışında başka bir amaçla kullanmak veya üçüncü kişiye devretmek isterse, taşınmazı öncelikle eski malike veya mirasçılarına aynı bedelle teklif etmek zorundadır (Kamulaştırma Kanunu m.23/1). Eski malik, bu teklifi 3 ay içinde kabul edebilir.

Geri alım hakkı, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl ile sınırlıdır. Bu süre geçtikten sonra geri alım hakkı düşer ve idare taşınmaz üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilir. Geri alım hakkı, kişiye bağlı bir hak olup eski malik veya mirasçıları tarafından kullanılabilir.

Geri alım davasında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Malik, geri alım hakkının kullanılması için dava açtığında mahkeme, kamulaştırma amacına uygun kullanılıp kullanılmadığını, 5 yıllık sürenin geçip geçmediğini ve geri alım bedelinin depo edilip edilmediğini inceler.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda mutlaka bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.